Bauträgerrecht – Ihre Rechte als Käufer
Ihre Rechte beim Kauf vom Bauträger
Rechtsanwalt Martin Liebert erklärt in dieser Übersicht, welche Rechte Sie als Käufer einer Wohnung oder eines Hauses gegenüber dem Bauträger bei verspäteter Fertigstellung und bei Mängeln haben.
Vertiefende Informationen finden Sie in unserer Einführung in das Bauträgerrecht.
Spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei für Bauträgerrecht
Wir sind als Rechtsanwälte seit mehr als 15 Jahren auf dem Gebiet des Bauträgerrechts, Baurechts, Immobilienrechts und WEG-Rechts tätig. Wir sind daher die idealen Partner, um Ihre Ansprüche gegenüber Ihrem Bauträger durchsetzen zu können, falls sich die Fertigstellung der Immobilie verzögern oder sich Mängel zeigen sollten.
Verspätete Fertigstellung der Immobilie
Auf Grund des Baubooms in Deutschland werden im Moment viele Bauträgermodelle, seien es Eigenheime oder seien es Eigentumswohnungen, nicht in der festgelegten Zeit fertig. Es stellt sich damit die Frage, welche Rechte der Käufer einer Immobilie hat, wenn es mit Fertigstellung und Übergabe der Immobilie zu Verzögerungen bzw. Terminüberschreitungen kommt.
Fertigstellungstermin
Häufig ist im Bauträgervertrag ein vom Bauträger verbindlich einzuhaltender Bezugstermin oder Fertigstellungstermin genannt. Wenn ein konkreter Fertigstellungstermin nicht vertraglich vereinbart wurde, hat der Bauträger mit den Bauarbeiten sofort zu beginnen und das Objekt in angemessener Zeit fertig zu stellen. Anderenfalls käme er durch eine Mahnung in Verzug. Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten (Kardinalpflichten) eines Bauträgers und muss von diesem unbedingt beachtet werden.
Auf Grund der Reform des Bauvertragsrechts 2018 müssen alle ab dem 01.01.2018 beurkundeten Bauträgerverträge einen verbindlichen Fertigstellungstermin enthalten, hilfsweise die Dauer der Bauausführung angeben. Enthält der Vertrag entgegen der gesetzlichen Verpflichtung keinen Fertigstellungszeitpunkt, sind die entsprechenden Angaben in der vorvertraglichen Baubeschreibung maßgeblich (mehr zur Baurechtsreform und den neuen gesetzlichen Regelungen finden Sie in unserem Beitrag Neues Baurecht 2018).
Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin verspricht, hat Vorkehrungen zu treffen, um den versprochenen Termin einhalten zu können. Hierzu gehört unter anderem ein ausreichend großer Zeitpuffer, der Spielraum zur Behebung unvorhergesehener Hemmnisse gibt (OLG München, Az. 13 U 15/11).
Die Bauträger versuchen sich häufig aus der Affäre zu ziehen, indem sie schlechtes Wetter, verspätete Genehmigungen der Baubehörden, Verzögerungen in der Bauausführung durch von ihnen beauftragten Firmen und Ähnliches vorschieben.
Tatsächlich macht die Geltendmachung von einem Verzögerungsschaden auch ein Verschulden des Bauträgers notwendig.
Wie aber bereits die Entscheidung des OLG München gezeigt hat, muss der Bauträger mit Schwierigkeiten rechnen, in der Bauzeitplanung Puffer einbauen und insbesondere auch bei der Auswahl seiner Vertragspartner darauf achten, dass diese tatsächlich fristgerecht ihre Bauleistungen erbringen.
Auch das Wetter ist nur in seltenen Ausnahmefällen ein ausreichender Grund für die Verzögerungen. Mit üblichen Schlechtwetterzeiten und Kälteperioden im Winter muss der Bauträger rechnen und diese bei der Berechnung des Bauablaufes mit einplanen. Das Verschulden seiner Vertragspartner (Baufirmen, Handwerker) hat sich der Bauträger im Übrigen zurechnen zu lassen.
Nur wenn die Bauverzögerungen tatsächlich auf höherer Gewalt beruhen, würden hieraus keine Ansprüche gegen den Bauträger entstehen. Diese Fälle sind allerdings äußerst selten.
Schadensersatz wegen Verzug
Befindet sich also der Bauträger in Verzug, weil ein konkreter Fertigstellungstermin nicht eingehalten worden ist oder zu Recht gemahnt wurde, so kann der Käufer der Immobilie neben der Fertigstellung zusätzliche Schadenspositionen vom Bauträger ersetzt verlangen. Die folgenden Positionen kann der Käufer vom Bauträger fordern, sofern sie im Einzelfall angefallen sind:
- Zusätzliche Miete, die wegen der Verzögerung vom Käufer bezahlt werden muss
- Pauschalierter Schadensersatz, sofern dieser im Kaufvertrag vereinbart wurde
- Mietausfall, sofern geplant war die Immobilie zu vermieten
- Zusätzliche Umzugskosten, sofern auf Grund der Verspätung ein weiterer Umzug notwendig ist
- Kosten für Einlagerung von Möbeln
- Zusätzliche Fahrtkosten zwischen Wohnort, Kita, Schule und Arbeitsplatz
- Bereitstellungszinsen der darlehensgebenden Bank. Die Banken verlangen von den Käufern bei Verzögerung der Auszahlung der einzelnen Raten sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese kann der Käufer vom Bauträger ersetzt verlangen.
- Entschädigung für den Nutzungsausfall, wenn dem Käufer im Zeitraum des Verzugs lediglich Wohnraum minderer Qualität zur Verfügung steht. Der Bundesgerichtshof (BGH, AZ. VII ZR 172/13) hat im Jahre 2014 entschieden, dass dem Käufer einer verspätet vom Bauträger fertig gestellten Wohnung ein fiktiver Nutzungsausfall zustand.
- Rücktritt durch den Käufer. Grundsätzlich ist bisher die Kündigung des Bauträgervertrages aus wichtigem Grund hinsichtlich der Bauleistung möglich. Es muss dem Käufer unzumutbar sein am Bauträgervertrag weiter festzuhalten. Allerdings ist für alle neu ab dem 01.01.2018 abgeschlossenen Bauträgerverträge eine Kündigung des Bauträgervertrages aus wichtigem Grund ausgeschlossen (mehr zur Baurechtsreform und den neuen gesetzlichen Regelungen finden Sie in unserem Beitrag Neues Baurecht 2018).
- Rücktritt vom Vertrag durch den Käufer. Darüber hinaus kommt wie bisher auch in Zukunft ein Rücktritt des Käufers vom Bauträgervertrag in Betracht.
Sowohl eine Kündigung als auch ein Rücktritt sollten allerdings nicht vorschnell und ohne Beratung durch einen Fachmann erfolgen!
Es besteht die Gefahr, dass der Käufer hier vorschnell eine für ihn günstige Rechtsposition aufgibt.
Insolvenz des Bauträgers
Problematisch wird die Situation dann, wenn über das Vermögen des Bauträgers ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Häufig firmieren Bauträger als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder gar als Unternehmergesellschaft (UG), eine persönliche Haftung der Geschäftsführer oder Gesellschafter kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Wird ein Insolvenzverfahren durchgeführt und ein Insolvenzverwalter bestellt, so hat dieser ein Wahlrecht, ob er Erfüllung des Bauträgervertrages verlangt oder die Erfüllung ablehnt.
Wenn der Insolvenzverwalter die Erfüllung wählt, wird der Bauträgervertrag wie vereinbart durchgeführt.
Lehnt dagegen der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab, behält der Käufer die Ansprüche auf Eigentumsübertragung des Grundstücks (oder bei einer Eigentumswohnung des Grundstücksanteils) und auf Lastenfreistellung hinsichtlich der Grundschulden des Bauträgers.
Der Käufer ist dann verpflichtet eine Teilvergütung für das Grundstück und den bisherigen Bautenstand zu bezahlen. Wegen der nicht erbrachten Bauleistung steht dem Käufer zwar grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu, dieser kann allerdings nur im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet werden und die Erfolgsaussichten hier einen relevanten Betrag zu erwirken sind gering.
Weitere Informationen zur rechtlichen Situation bei einer Insolvenz des Bauträgers finden sie hier: Die Insolvenz des Bauträgers
Empfohlenes Vorgehen
Sollte es hinsichtlich des versprochenen Bauablaufes zu Verzögerungen kommen oder der Bauträger selbst mitteilen, dass er den versprochenen Fertigstellungszeitpunkt nicht einhalten kann, so sollte unbedingt der fachliche Rat einer im Bauträgerrecht tätigen Rechtsanwaltskanzlei eingeholt werden!
Nur der Fachmann kann feststellen, ob ein versprochener Fertigstellungstermin tatsächlich vertraglich verbindlich vereinbart war oder ob der Bauträger noch in Verzug gesetzt werden muss. Darüber hinaus sollte so schnell wie möglich geklärt werden, ob ein pauschalisierter Schadensersatz vereinbart worden ist bzw. welche Schadenspositionen geltend gemacht werden können.
Darüber hinaus zeigt das frühzeitige Einschalten eines fachlich qualifizierten Rechtsanwaltes auch Entschlossenheit gegenüber dem Bauträger, was häufig zu schnellen und einvernehmlichen Lösungen führt.
Ansprüche bei Mängeln
Zeigen sich bereits bei der Bauausführung oder bei der Übergabe der Immobilie Mängel, so sollte der Käufer unbedingt davon Abstand nehmen vorschnell eine Abnahme (und damit die Akzeptanz des Bauzustandes) zu erklären!
Die Abnahme einer neu gebauten Immobilie sollte niemals alleine, sondern immer mit einem Sachverständigen erfolgen! (mehr zur Problematik in unserer Einführung zum Bauträgerrecht).
Gegebenenfalls muss in Abstimmung mit dem Sachverständigen die Abnahme der Bauleistung verweigert werden. Dies hat zunächst nichts mit der Übergabe bzw. mit einem Einzugszeitpunkt zu tun. Inhaltlich ist es fast immer besser, die Abnahme zu verweigern, als später dem Bauträger wegen der Mängel hinterher laufen zu müssen.
Sollte es dennoch zu einer Abnahme gekommen sein, so ist die Vorgehensweise wie bei Mängeln, die erst nach der Abnahme ersichtlich geworden sind.
Bei neu gebauten Immobilien hat der Käufer einen fünfjährigen Gewährleistungsanspruch, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Die in diesem Zeitraum neu entdeckten Mängel an der Immobilie müssen von diesem behoben werden. Die Mängel sind dem Bauträger anzuzeigen, verbunden mit der Setzung einer angemessenen Frist zur Behebung der Mängel.
Sollte sich der Bauträger nicht melden, die Beseitigung der Mängel verweigern oder letztendlich technisch nicht in der Lage sein die Mängel zu beseitigen, stehen dem Käufer nach seiner Wahl Gewährleistungsansprüche zu.
Diese sind:
- Selbstvornahme nach § 637 BGB
- Minderung des Kaufpreises nach § 638 BGB
- Schadensersatz vom Bauträger nach § 636 BGB
- Rücktritt vom Vertrag nach § 636 BGB
Mehr zu den Rechten bei Mängeln finden Sie in userem Beitrag Einführung in das Bauträgerrecht.
Auch an der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen sollte sich der Käufer nicht ohne fachlichen Rat versuchen!
Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist insbesondere immer zu beachten, ob es um Mängel am Sondereigentum (Wohnung) geht oder um Mängel am Gemeinschaftseigentum (mehr hierzu in unserer Einführung zum Bauträgerrecht - Besonderheiten beim Wohnungskauf).
Verzögerung oder Verweigerung der Eigentumsübertragung
Bauträgerverträge sehen häufig eine Klausel vor, wonach der Bauträger erst nach Zahlung der letzten Rate die notwendige Erklärung gegenüber dem Notar und Grundbuch abgeben muss, damit der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Diese Klausel wird von den Bauträgern verwendet, um Druck auf die Käufer ausüben zu können, damit diese vorschnell den vollständigen Kaufpreis zahlen.
Käufer sehen sich daher häufig genötigt, auch die letzte Rate zu überweisen, obwohl entweder die Immobilie noch nicht vollständig fertig gestellt ist oder noch Mängel vorliegen.
§ 641 Abs. 3 BGB ist dagegen eindeutig. Sofern noch Mängel oder noch nicht erbrachte Leistungen vorliegen, kann der Käufer die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern. Angemessen ist dabei in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel oder für die Herstellung der noch nicht erbrachten Leistungen erforderlichen Kosten.
Der Forderung der vollständigen Kaufpreiszahlung durch den Bauträger steht somit ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers entgegen. Aus diesem Grunde hat die Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahre 2001 (BGH Az. VII ZR 420/00) entschieden, dass eine Klausel in einem Bauträgervertrag, die die Übertragung des Eigentums von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig macht, unwirksam und damit nichtig ist.
Sollten Sie also Ihre Immobilie bereits bezogen haben und zumindest den wesentlichen Teil des Kaufpreises bezahlt haben, aber immer noch nicht im Grundbuch stehen, so sollten Sie auch hier umgehend eine anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen!
Die Rechtsposition als Eigentümer einer Immobilie ist erst dann wirklich gesichert, wenn Sie auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Gerade im Falle einer Insolvenz des Bauträgers ergeben sich ansonsten schwierige Folgeprobleme.
Mehr zum Thema Bauträgerrecht finden Sie auf unserer Website unter Rechtsgebiete: Bauträgerrecht.
Mehr zum Autor Rechtsanwalt Martin Liebert finden Sie unter RA Martin Liebert.
