Einführung in das Bauträgerrecht
Eine Einführung in das Bauträgerrecht
Das Bauträgerrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das auf Grund des aktuellen Baubooms in Deutschland erneut erhebliche praktische Bedeutung gewonnen hat. Im folgenden Artikel erklärt unser Fachmann für Bauträgerrecht Rechtsanwalt Martin Liebert die Grundzüge des Rechts der Bauträger.
Eine kurze Darstellung Ihrer Rechte beim Kauf vom Bauträger finden Sie unter Bauträgerrecht - Ihre Rechte als Käufer.
Was ist ein Bauträger
Von einem Bauträger spricht man dann, wenn dieser als Bauherr auf eigenem Grund und Boden und auf eigene Rechnung ein Bauwerk errichtet bzw. errichten lässt und die fertige oder erst noch herzustellende Immobilie samt Grundstück (oder einen Grundstücksanteil) an einen Käufer veräußert.
Bei dem Kaufgegenstand (Immobilie) kann es sich um ein frei stehendes Haus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder auch eine Eigentumswohnung handeln. Das Besondere zum normalen Immobilienkaufvertrag besteht darin, dass sich der Bauträger die Immobilie bereits teilweise bezahlen lässt, obwohl diese noch nicht - oder noch nicht vollständig - fertig gestellt wurde.
Häufig werden solche Bauträgergeschäfte abgeschlossen, bevor überhaupt der erste Spatenstich auf dem Grundstück getan ist.
Welches Recht findet Anwendung
Auch wenn der Bauträgervertrag in der Praxis häufig als Kaufvertrag bezeichnet wird, handelt es sich tatsächlich um einen eigenen Vertragstyp. Es handelt sich um einen sogenannten gemischten Vertrag, auf den die Rechtsprechung seit langem hinsichtlich des Grundstücks der Grundstücksanteils Kaufrecht (§ 433 ff. BGB) auf die Bauherstellung aber - und hier insbesondere auf die Gewährleistung - Baurecht im Sinne des Werkvertragsrechts (§ 631 ff. BGB) anwendet.
Neuregelung im BGB zum 1.1.2018
Seit Beginn des Jahres 2018 ist der Bauträgervertrag auch ausdrücklich in § 650u BGB verankert. Letztendlich hat der Gesetzgeber aber die seit Jahrzehnten geltende Einordnung der Justiz übernommen, dass es sich beim Bauträgerrecht um eine Mischform aus Kaufvertragsrecht und Werkvertragsrecht handelt (mehr zur Reform und zum neuen § 650 u BGB lesen Sie hier).
Makler- und Bauträgerverordnung
Neben dem BGB ist im Zusammenhang mit dem Bauträgerrecht als wichtiges Gesetz noch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu nennen. Sie regelt als zentrales Herzstück, wann der Bauträger vom Käufer welche Teilsumme des Kaufpreises fordern kann.
Der Bauträger darf den gesamten Kaufpreis mit Abschluss des Kaufvertrages und einer Eintragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers nur dann verlangen, wenn er den Kaufpreis umfangreich über Bürgschaften absichert.
Da dies für den Bauträger aufwendig und teuer ist, wird in der Regel die zweite nach § 3 MaBV zulässige Methode, gewählt. Diese Vorschrift enthält einen Zahlungsplan, der vom Bauträger unbedingt einzuhalten ist. Die einzelnen Teilzahlungen auf den Kaufpreis dürfen nur strikt nach Baufortschritt vom Käufer verlangt werden.
Wohnungseigentumsgesetz
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, so ist auch noch das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) mit von Bedeutung. Mit der Eintragung eines ersten Käufers in das Grundbuch entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Errichtung von Wohnungseigentum durch Bauträger stellen sich viele spezielle Fragen, die weiter unten geklärt werden sollen.
Abschluss eines Bauträgervertrages
Unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt, muss ein Bauträgervertrag zwingend vor einem Notar abgeschlossen werden, weil Teil des Geschäftes immer auch eine Übertragung von zumindest Grundstücksanteilen ist.
Ein nicht vor dem Notar geschlossener Bauträgervertrag wäre nach § 311 b Abs. 1 BGB nichtig.
Bedeutung des notariellen Kaufvertrages
Überragende Bedeutung kommt bei einem Kauf eine Immobilien vom Bauträger dem notariellen Kaufvertrag selbst zu.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (BGH Az. V ZR 78/14) festgestellt, dass Nebenabreden zwischen den Vertragsparteien nicht bindend sind, solange sie sich nicht im notariellen Kaufvertrag selbst wiederfinden. Mit anderen Worten, verbindlich ist nur was auch wirklich im notariellen Vertrag steht.
Die gleiche Problematik besteht auch mit Versprechen und Behauptungen in Prospekten, auf Websites oder in den Exposés von Maklern. Zwar haben in der Vergangenheit die Gerichte immer wieder aus derartigen Unterlagen oder Absprachen Rechte der Käufer hergeleitet.
Beispiel:
Bekannt geworden ist die sogenannte Skyline-Entscheidung des OLG Frankfurt (OLG Frankfurt Az. 3 U/4/14).
Der Bauträger hatte den Käufer in seinem Prospekt versprochen, dass dieser von seiner Penthousewohnung einen unverbauten Blick auf die Skyline Frankfurts habe. Nach Abschluss des Bauvorhabens baute der Bauträger allerdings ein weiteres Objekt, das justament den Käufer der Penthousewohnung des ersten Hauses die Aussicht verbaute. Das Gericht gab dem Käufer recht. Der Bauträger haftete dem Käufer für das Versprechen aus dem Prospekt.
Fraglich ist aber, wie die Untergerichte auf Grund der neuen, oben zitierten BGH-Entscheidung in Zukunft mit diesen Fragen umgehen werden.
Baubeschreibung
Die Details zu der versprochenen Immobilie werden als sogenannte Baubeschreibung als Anlage zum notariellen Kaufvertrag mit niedergelegt.
Diese Baubeschreibung muss kritisch und gründlich vom Fachmann darauf kontrolliert werden, ob der Kaufinteressent bei Vertragsabschluss tatsächlich die Immobilie bekommen würde, die ihm vom Bauträger in Prospekten, Grafiken und Exposés versprochen worden ist.
Fertigstellungstermin und Schadensersatz
Darüber hinaus sollte im Kaufvertrag unbedingt ein verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart werden. Hierzu gehört auch die Vereinbarung eines vom Bauträger als Vertragsstrafe zu zahlenden pauschalierten Schadensersatzes, sollte der Fertigstellungszeitpunkt nicht eingehalten werden.
Auf Grund des aktuellen Baubooms haben viele Bauträger große Probleme für die Bauausführung geeignete Firmen zu finden, regelmäßig verzögern sich aktuell Bauträgermodelle massiv.
Für die Käufer ist dies besonders ärgerlich und problematisch, weil häufig mit dem Kauf der neuen Immobilie die Lebensplanung verbunden wird. Ein neuer Arbeitsplatz wird angetreten, die Kinder bereits in eine neue Kita oder eine neue Schule angemeldet etc.
Zwar gewährt die Rechtsprechung für den Nutzungsausfall der neuen, nicht fertigstellten Immobilie mittlerweile eine Form von Schadensersatz (BGH Az. VII ZR 172/13), aber ein pauschalisierter Schadensersatzanspruch im Vertrag erleichtert die Durchsetzung erheblich.
Genau zu prüfen sind im Übrigen die Regelungen hinsichtlich der Abnahme der Werkleistung, die Gewährleistungsrechte und der Zahlungsplan für die einzelnen Teilzahlungen. Auch wenn die wesentlichen gesetzlichen Vorschriften zwingend sind, finden sich dennoch in vielen Bauträgerverträgen bis heute rechtswidrige und damit unwirksame Regelungen.
Ansprüche wegen Mängeln
An dieser Stelle ist zu beachten, dass es sich beim Bauträgervertrag um einen gemischten Vertrag, um eine Mischung aus Kaufrecht und Werkvertragsrecht, handelt. Der Bauträger verspricht zum einen eben die Übertragung eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils und zum anderen verspricht er den Bau oder die Fertigstellung eines Bauwerks.
Kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche
Liegt ein Mangel am Grundstück selbst vor, z. B. weil der Bauträger das Grundstück nicht frei von Lasten Dritter übertragen konnte, so findet nach dem neuen § 650 u BGB hierauf das Kaufrecht nach §§ 435 ff. BGB Anwendung.
Beispiel:
Werden vom Käufer später von der Gemeinde Erschließungsbeiträge verlangt, obwohl die Erschließungsmaßnahme noch vor Abschluss des Bauträgergeschäfts durchgeführt worden ist, so hat der Bauträger nach § 436 BGB im Zweifel die Erschließungsbeiträge im Verhältnis zum Käufer zu tragen. Der Käufer kann also die bereits an die Gemeinde bezahlten Erschließungsbeiträge verlangen.
Werkvertragliche Gewährleistungsrechte
Viel häufiger in der Praxis sind die Fälle, dass sich nach Abschluss der Bauarbeiten Baumängel an der Immobilie zeigen. Ist dies der Fall, muss der Käufer die Bauträger zur Nacherfüllung auffordern und dies mit einer angemessenen Frist verbinden.
Nach Ablauf der Frist hat der Käufer die Wahl, welches Gewährleistungsrecht er ausüben möchte.
In Betracht kommen:
- Selbstvornahme nach § 637 BGB:
Der Käufer beseitigt den Mangel selbst (bzw. lässt den Mangel von einer Fachfirma beseitigen) und kann den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Bauträger verlangen. - Minderung des Kaufpreises nach § 638 BGB:
Der Käufer mindert nachträglich den Kaufpreis. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn z. B. optische Mängel vorliegen, die aber nicht unbedingt behoben werden müssen. - Schadensersatz vom Bauträger nach § 636 BGB:
Oder er kann vom Bauträger auch weiteren Schadensersatz verlangen. Schadensersatz kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Käufer Vermögensnachteile erleidet, die sich nicht unmittelbar in Baumängeln widerspiegeln.
Beispiel:
Der Käufer muss mit seiner Familie zwischenzeitlich in ein Hotel ziehen, weil der im Bauträgervertrag vereinbarte hochwertige Fußboden aus Holzbohlen wellig wird und komplett ausgetauscht werden muss. Neben der eigentlichen Baumaßnahme kommen hier Schadensersatzansprüche für das Hotel oder die Ersatzwohnung, erhöhte Fahrtkosten, Kosten für Räumung der Wohnung etc. in Betracht.
- Rücktritt vom Vertrag nach § 636 BGB:
Beim Rücktritt vom Bauträgervertrag sind in der Praxis gewisse Einschränkungen zu beachten.
Wahlrecht des Käufers
Hat der Bauträger die von ihm verlangte Beseitigung der Mängel nicht erbracht oder konnte er dies nicht erfolgreich verweigern, dann ist es mit Ablauf einer angemessenen Frist alleine Sache des Käufers, welchen Weg er in der Mängelgewährleistung geht. Hierbei sollte er sich aber tunlichst fachlichen und damit anwaltlichen Rat holen, um nicht vorschnell auf Rechte zu verzichten.
Lange Gewährleistungsfristen
Für die Baumängel gelten auch die langen Gewährleistungsfristen aus dem Werkvertragsrecht. Nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB sind dies in aller Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
Abnahme der versprochenen Werkleistung
Von Laien völlig unterschätzt wird die Bedeutung der Abnahme der Bauleistung, der sowohl rechtlich als auch tatsächlich eine überragende Funktion zukommt.
Da der Bauträger dem Käufer etwas versprochen hat, das zu diesem Zeitpunkt noch nicht existiert und daher auch noch nicht anfassbar und kontrollierbar war, muss sich der Bauträger vom Käufer die Immobilie nach § 640 BGB abnehmen lassen. Die Rechtsprechung definiert die Abnahme als Akzeptanz des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß.
Mit der Abnahme sind beim Werkvertrag erhebliche Rechtsänderungen verbunden. Zum Beispiel läuft ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist, und ab diesem Zeitpunkt muss der Käufer im Zweifel beweisen, dass ein Mangel der Immobilie vorliegt. Bis zur Abnahme muss dagegen der Bauträger nachweisen, dass er mangelfrei gebaut hat und daher die sogenannten Abnahmereife gegeben ist.
Hilfe durch Sachverständigen dringend empfohlen
Eine derartige Abnahme –unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt- sollte der Käufer niemals alleine durchführen. Er besitzt in aller Regel nicht die Fachkunde um festzustellen, ob erhebliche Baumängel vorliegen oder nicht. Dem Käufer muss daher dringend angeraten werden eine Abnahme nur mit Hilfe eines Bausachverständigen durchzuführen!
(Zur Abnahme bei Eigentumswohnungen, bei der weitere komplexe Fragen zu beachten sind, siehe hier).
Gewährleistung für fünf Jahre
Eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren klingt zunächst sehr lang. Der Gesetzgeber hat bei der Schuldrechtsmodernisierung 2002 diese lange Frist aber durchaus mit Bedacht gewählt. Die Erfahrung zeigt, dass erhebliche Baumängel sich tatsächlich meist erst nach drei bis vier Jahren erstmalig zeigen. Dann darf seitens des Käufers nicht mehr allzu viel Zeit verloren werden.
Entgegen einer oft geäußerten Meinung reicht es gerade nicht aus innerhalb der Gewährleistungsfrist die Mängel beim Bauträger anzuzeigen!
Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist muss tatsächlich eine Klage gegen den Bauträger eingereicht oder zumindest ein selbständiges Beweisverfahren begonnen worden sein. Denkbar wäre auch, dass der Bauträger einen wirksamen Verzicht auf die Einrede der Verjährung erklärt.
All dies sollte der Käufer allerdings nur mit anwaltlicher Hilfe in Angriff nehmen.
Besonderheiten beim Wohnungskauf
Zu den bisherigen Ausführungen kommen beim Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger die folgenden Punkte noch hinzu, die unbedingt zu beachten sind.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Teilungsplan
Die Teilungserklärung ist sozusagen die Satzung der zukünftigen Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt zusammen mit der Gemeinschaftsordnung das Verhältnis und das Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander. In einer Teilungserklärung können sich wichtige Regelungen z.B. zur Kostenverteilung, zu Sondernutzungsrechten an Garten und Kellerräumen oder etwa auch die Ermächtigung zum Ausbau eines Dachgeschosses finden.
Der Teilungsplan enthält eine räumliche Darstellung sämtlicher Räumlichkeiten auf jeder Etage, inklusive der Keller- und Dachgeschosse, aus der sich die Zuordnung der Räumlichkeiten zum einzelnen Wohnungseigentum oder Teileigentum ergibt. Darüber hinaus finden sich weitere interessante Informationen im Teilungsplan. Zum Beispiel kann der Teilungsplan relevant zur Beurteilung des Frage sein, ob ins bestimmten Räumlichkeiten tatsächlich gewohnt werden darf, oder ob es sich um Kellerräume oder Büros handelt.
Die Teilungserklärung wird im Auftrag des Bauträgers zusammen mit dem Teilungsplan von einem Notar erstellt und beim Grundbuch eingereicht.
Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und der Bestellung einer ersten Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) ist dies die Voraussetzung für die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung und der Teilungsplan sollten vor Abschluss eines Kaufvertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt von einem Fachmann geprüft werden, damit der Käufer später keine bösen Überraschungen erlebt.
Beispiele:
Ein Nutzungsrecht des Gartens wird lediglich einem Eigentümer zugebilligt, nicht aber den anderen Eigentümern, die Kinder haben.
Für die Gewerberäume im Erdgeschoss ist eine Gastronomie vorgesehen, obwohl seitens des Bauträgers hiervon bei den Verhandlungen nie die Rede war.
Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung müssen deshalb so genau geprüft werden, weil in vielen Fällen eine spätere Änderung oder Anpassung faktisch nicht mehr möglich ist. Im Normalfall können die Regeln der Teilungserklärung nur dadurch geändert werden, dass die Eigentümer einstimmig eine Vereinbarung treffen und diese dann als Nachtrag im Grundbuch hinterlegt wird. Dies erfordert auch, dass sämtliche Eigentümer beim Notar den Nachtrag genehmigen. Der tatsächliche und finanzielle Aufwand ist daher erheblich, Einstimmigkeit ist nur schwer zu erreichen.
Abnahme Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Bei der Abnahme und später bei der Geltendmachung von Mängeln ist stets zu unterscheiden zwischen dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum.
Sondereigentum ist gem. §§ 3, 5 Abs. 1 WEG das Eigentum das der Einzeleigentümer unter Ausschluss der anderen erwirbt. Also insbesondere seine Eigentumswohnung selbst. Sondereigentum zu Wohnzwecken wird als Wohneigentum, Sondereigentum zu anderen Zwecken als Teileigentum bezeichnet (§ 1 WEG).
Gemeinschaftseigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG zunächst das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zu beachten ist noch, dass gemäß § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, selbst wenn sie sich im Bereich von im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Beispiele:
Dach, Treppenhaus, Fenster, Außentüren, Steigleitungen und Fallrohre sowie die Heizungsanlage und deren Versorgungsleitungen
Die Abnahme des Sondereigentums
Die Abnahme des Sondereigentums verläuft beim Kauf einer Eigentumswohnung wie bereits oben beschrieben, wie bei jedem anderen Bauträgergeschäft auch. Tunlichst sollte der Käufer einen Sachverständigen hinzuziehen und sein zukünftiges Eigentum auf Mängel prüfen lassen.
Somit nimmt jeder Käufer sein Sondereigentum individuell ab.
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Anders und problematisch dagegen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Im Prinzip benötigt der Bauträger eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums individuell von jedem einzelnen Käufer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dieses ist unter anderem deshalb für den Bauträger problematisch, weil die Gewährleistungsfristen hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erst mit der letzten Abnahme zu laufen beginnt. Kann z. B. in einer wirtschaftlichen Flaute auch nur eine Wohnung jahrelang nicht verkauft werden, so ist dies für den Bauträger eine haftungsträchtige Situation.
In vielen Kaufverträgen über den Erwerb von Wohnungseigentum finden sich daher Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten oder durch die Verwaltung vorsehen.
Beispiele:
Im Kaufvertrag ist vorgesehen, dass ein vom Bauträger selbst eingesetzter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum abnehmen soll. Oder es ist vorgesehen, dass der WEG-Verwalter für die Gemeinschaft die Abnahme durchführen soll.
Derartige Klauseln sind sehr häufig unwirksam. So würden im ersten Fall die Käufer über Gebühr benachteiligt, weil sich der Bauträger für die Abnahme quasi einen ihm genehmen Sachverständigen aussuchen kann, die Klausel ist eindeutig unwirksam (BGH Az. VII 171/15 ). Auch die zweite Regelung ist problematisch, weil die erste WEG-Verwaltung stets vom Bauträger selbst eingesetzt wird. Auch hier besteht häufig ein Abhängigkeitsverhältnis.
Auch Klauseln über eine fingierte Abnahme, sind häufig unwirksam. Hierzu muss dringend empfohlen werden, sich nicht vom Vertrag selbst beeindrucken zu lassen, sondern sich anwaltlichen Rat zu holen.
Ausübung der Rechte bei Mängeln
Die gleiche Frage nach Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum stellt sich auch dann, wenn Mängel in der Bauausführung vorliegen.
Dabei ist bereits die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in vielen Fällen nicht einfach und erfordert Fachkenntnisse bzw. Kenntnis der umfangreichen Kasuistik, also der entsprechenden Entscheidungen der Gerichte.
Hinzu kommt, dass es nicht immer einfach zu entscheiden ist, ob ein Baumangel nun im Sondereigentum oder bereits im Gemeinschaftseigentum begründet ist. Dies gelingt oft nur Sachverständigen.
Mangel am Sondereigentum
Hier gibt es keine Abweichung zur allgemeinen Darstellung von oben.
Der Käufer muss sich selbst um die Geltendmachung seiner Gewährleistungsansprüche innerhalb des Sondereigentums gegenüber dem Bauträger kümmern. Er kann dies nicht an die WEG-Verwaltung delegieren. Die Gewährleistungsansprüche ergeben sich aus dem individuellen Kaufvertrag des Sondereigentümers mit dem Bauträger.
Bei den Gewährleistungsfristen ist zu beachten, dass oft das Sondereigentum an Wohnungen bereits abgenommen worden ist, bevor das Gemeinschaftseigentum (z. B. Außenanlagen, Garten etc.) überhaupt fertig gestellt wurde. Die individuellen Gewährleistungsfristen für das Sondereigentum sind daher häufig kürzer als beim Gemeinschaftseigentum.
Mangel am Gemeinschaftseigentum
Die Mängel am Gemeinschaftseigentum sind meist die wichtigeren und teureren Baumängel.
Fraglich ist aber, wer diese gegenüber dem Bauträger geltend machen kann. Zunächst ergeben sich die Gewährleistungsrechte auch hier aus dem individuellen Kaufvertrag mit dem Bauträger.
Aber die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch einen einzelnen Eigentümer kann auch die Rechte anderer Erwerber tangieren. Die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Rechte liegt daher gem. § 10 Abs. 6 WEG nach dem BGH bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum einen steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 21 Abs. 1 WEG, zu der nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
Darüber hinaus könnte die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch einen einzelnen Eigentümer dem schutzwürdigen Interesse des Bauträgers entgegenstehen, sich nicht mit unterschiedlichen und insbesondere unvereinbaren Mängelrechten verschiedener Käufer auseinandersetzen zu müssen.
Beispiel:
Kurz nach Fertigstellung der Eigentümergemeinschaft zeigen sich Mängel im Dach. Die Eigentümer in den oberen Geschossen wollen eine sogenannte Selbstvornahme durchführen und das Dach so schnell wie möglich von einer Fachfirma reparieren lassen, weil sie eine Undichtigkeit des Daches und damit ein Übergreifen der Mängel auf ihr Sondereigentum fürchten.
Die Eigentümer im Erdgeschoss wollen dagegen eine Minderung ihres Kaufpreises erreichen, weil sie im Moment finanzielle Probleme haben. Der Bauträger wäre hier gezwungen gegensätzliche, sich widersprechende Ansprüche befriedigen zu müssen.
Die Rechtsprechung geht daher von einer sogenannten Durchsetzungssperre aus, die die Rechtsverfolgungskompetenz des einzelnen Eigentümers hinsichtlich der Geltendmachung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum einschränkt.
Dringend zu empfehlen ist daher, dass die Eigentümergemeinschaft so schnell wie möglich auf einer WEG-Versammlung durch einfachen Mehrheitsbeschluss die gemeinschaftliche Verfolgung der Mängelansprüche gegen den Bauträger beschließt.
Umgang mit der WEG-Verwaltung
Die Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Bauträger bringt es mit sich, dass dieser die erste WEG-Verwaltung selbst einzusetzen hat. Hieraus ergeben sich in der Praxis schnell Interessenskonflikte. Häufig wird die Ehefrau, der Sohn oder der Neffe als Verwalter eingesetzt. Große Bauträgergesellschaften gründen gerne eine Tochtergesellschaft, die sich um die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft kümmern soll. Die Gefahr einer wirtschaftlichen oder auch rechtlichen Abhängigkeit ist groß.
Nach § 26 Abs. 1 WEG kann die Bestellung einer Verwaltung für maximal fünf Jahre vorgenommen werden. Im Falle einer ersten Bestellung allerdings nur auf höchstens drei Jahre. Hiermit hat der Gesetzgeber bei der letzten großen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 auf die oben beschriebene Problematik reagiert. Die maximal drei Jahre für eine Erstbestellung sind bewusst gewählt, um etwas Zeit bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen von fünf Jahren zu gewinnen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet sowohl der Gemeinschaft als auch dem einzelnen Wohnungseigentümer eine sogenannte „ordnungsgemäße“ Verwaltung.
Dennoch muss es dem Käufer einer Eigentumswohnung bewusst sein, dass häufig die erste Verwaltung nicht ausschließlich im Interesse der Gemeinschaft tätig wird. Frühzeitig sollte überlegt werden, ob der Verwaltung nicht vor Ablauf der drei Jahre gekündigt werden kann. Eine Kündigung kann jederzeit erfolgen, liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor (schwerwiegende Pflichtverletzung), dann kann aus wichtigem Grund auch ohne finanziellen Ausgleich gekündigt werden. Gegebenenfalls muss mit der WEG-Verwaltung noch über einen finanziellen Ausgleich bis zum Ende der Bestellfrist verhandelt werden.
Wichtig ist es, sich bereits vor Vertragsschluss bei Bauträgergeschäften umfangreich und vollständig beraten zu lassen. Eine derartige Beratung sollte insbesondere nicht nur eine Überprüfung des Kaufvertrages selbst, sondern auch der Baubeschreibung und der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, sowie den Teilungsplan umfassen.
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