Neues Maklerrecht 2020
Liebert & Röth: Neues zum Maklerrecht
Am 23.12.2020 ist die Reform des Maklerrechts in Kraft getreten!
Neben der Verteilung der Maklerprovision enthält die Reform auch eine wichtige Formvorschrift, die von Maklern eine gewisse Aufmerksamkeit verlangt, wollen Sie in Zukunft Ihre Ansprüche auf Ihren Maklerlohn durchsetzen.
Anders als im Internet teilweise zu lesen ist, gelten die neuen Regelungen zur Verteilung der Maklercourtage aber nicht für alle Immobiliengeschäfte ab dem 23.12.2020. Das entscheidende Kriterium ist stattdessen der Abschluss des Maklervertrages. Für Neuverträge gilt die neue Gesetzeslage. Dagegen kann für Altverträge noch das alte Recht gelten, auch wenn der Kaufvertrag über das Haus oder die Wohnung nach dem Stichtag geschloßen wird.
Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde am 23.06.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet, ein halbes Jahr später tritt es in Kraft. Das neue Gesetz gilt somit für alle Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden.
Eine Übersicht zum Maklerrecht finden Sie in dem Artikel Maklerrecht - eine Enführung
Neue Formvorschrift
In Zukunft bedürfen Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, der Textform (§ 126 b BGB). Dies kann ein klassisches Schriftstück sein, aber auch ein Fax, E-Mails oder gar eine SMS ist denkbar. Bislang waren auch mündliche Maklerverträge oder gar konkludent geschlossene Maklerverträge wirksam, dies reicht in Zukunft nicht mehr aus.
War es bisher eher eine Frage der Beweisbarkeit des Abschlusses eines Maklervertrages, wenn dieser mündlich oder gar durch schlüssiges Handeln (etwa der Besuch eines Besichtigungstermins) zustande gekommen sein soll, liegt in Zukunft ein Verstoß gegen eine Formvorschrift vor. Der Makler kann dann seine Courtage nicht mehr geltend machen.
Der Gesetzgeber erhofft sich von dieser Regelung, die bisher nur für Maklerverträge über die Vermittlung von Wohnraum galt (§ 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG), eine größere Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Neue Regelung zur Verteilung der Maklercourtage
Das Gesetz führt zudem eine neue Regelung für die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern (auch solche mit Einliegerwohnungen) und Eigentumswohnungen ein.
Es soll in Zukunft nicht mehr möglich sein, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt oder die Beauftragung von beiden Seiten stattgefunden hat. Erklärtes Ziel des Gesetzes ist es, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten.
Hintergrund der neuen Regelung
Bisher ist es in vielen Regionen Deutschlands üblich, dass die Maklerprovision vollständig vom Käufer zu tragen ist. Dies häufig selbst dann, wenn die Maklerbeauftragung ursprünglich vom Verkäufer stammte.
Einen ausführlichen Artikel zur Höhe & Verteilung der Maklerprovision finden Sie in dem Artikel Maklerprovision, Maklercourtage & Maklerlohn
Bestellerprinzip bei der Vermietung
Seit dem 01.06.2015 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler das sogenannte Bestellerprinzip. Demnach bezahlt derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt hat (dies ist in dem Fall in der Regel der Vermieter) die Maklerprovision.
Die Einführung der Neuregelung war insofern erfolgreich, dass die meisten Vermieter mittlerweile auf die Einschaltung eines Maklers verzichten und die Suche passender Mieter wieder selbst übernommen haben.
Im Jahr 2018 sollte auch im Immobilienkauf das Bestellerprinzip eine Anwendung finden. Das freie Bestellerprinzip konnte sich im Gesetzgebungsverfahren jedoch nicht durchsetzen.
Nun verfolgt der Gesetzgeber mit den Änderungen im Maklerrecht sein Ziel, dass bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer praktischen Zwangslage zu schützen.
Halbteilungsprinzip beim Verkauf
Anders als das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen wird nunmehr das Halbteilungsprinzip neu eingeführt. Demnach kann der Makler durch den Abschluss von zwei Maklerverträgen als Interessenvertreter für sowohl den Käufer als den Verkäufer seine Maklercourtage von beiden Parteien jeweils zur Hälfte verlangen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich zu arbeiten, kann er dann auf eine andere Partei keine Vergütung beanspruchen.
Wenn aber nur eine Partei den Makler beauftragt hat, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel die Kosten der Maklerprovision an die andere Partei weiter zu reichen, sind allerdings nur wirksam, wenn die durchgereichten Kosten 50 % der insgesamt zu zahlenden Maklercourtage nicht übersteigen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers zunächst einmal nachweisen, dass er die Maklercourtage bezahlt hat, bevor von der anderen Vertragspartei einen Anteil verlangen kann.
Neue Regelung ausschließlich für Verbraucher
Wichtig ist der Hinweis, dass die Beschränkungen auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen von einer Beschränkung in persönlicher Hinsicht ergänzt wird. Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln.
Handelt der Erwerber dagegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten wie bisher auch weiterhin frei vereinbart werden.
Ob der Makler Unternehmer ist, spielt dagegen keine Rolle. Die neue Rechtslage gilt daher auch für den sogenannten Gelegenheitsmakler.
Neue Regelungen im Einzelnen
Im Weiteren finden Sie den Wortlaut der neuen Paragrafen mit Maklerrecht, mit denen der Gesetzgeber das Bürgerliche Gesetzbuch ergänzt hat.
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Mehr zum Thema Maklerrecht & Immobilienrecht finden Sie auf unserer Website unter Rechtsgebiete: Maklerrecht.
Mehr zum Autor Rechtsanwalt Martin Liebert finden Sie unter RA Martin Liebert.
