Erbbaurecht - einfach erklärt
Ein Erbbaurecht kann im Immobilienrecht eine kluge Alternative zum Grundstückskauf darstellen.
Ein Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentümer einer Immobilie zu sein das auf einem fremden Grundstück steht. Das Gebäude kann entweder vom Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) erworben oder aber vom Käufer des Erbbaurechts (Erbbaurechtsnehmer) neu gebaut werden. Für die Dauer des Erbbaurechts darf also ein fremdes Grundstück als für eine eigene Immobilie genutzt werden.
RA Martin Liebert - Ihr Rechtsanwalt für Erbbaurecht & Immobilienrecht in Berlin & Brandenburg
Diesem, heute im Erbbaurechtsgesetz geregelten, aber schon sehr lange bekannten Rechtsinstitut, bedienen sich traditionell große Grundstückseigentümer wie Staat, Land, Gemeinden, Kirchen und Stiftungen, weil sie durch das Erbbaurecht das Grundstück nicht vollständig verlieren und damit der Grundstücksbestand als Vermögen erhalten bleibt. Zugleich ist es ein politisches Steuerungsmittel zur Schaffung günstigen Wohnraums für die sozial schwächere Mitbürger.
Für den Erbbaurechtsnehmer besteht der Vorteil vereinfacht darin, dass er nur den Erwerb oder Bau der Immobilie finanzieren muss, für das Grundstück zahlt er während der Laufzeit des Vertrages einen Zins.
Das Erbbaurecht soll im weiteren näher erklärt werden.
Gliederung:
Herkunft & Geschichte des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht war bereits im römischen Recht als superficies bekannt. Im Mittelalter hatte in Deutschland die Bodenleihe oder auch städtische Bauleihe eine große Bedeutung bei der Entwicklung der Städte. Der Wohnungsbau wurde dadurch gefördert, dass der Staat oder die Städte den Boden erwarben oder die Eigentümer enteigneten und ihn den Bauwilligen zur Verfügung stellten. In Preußen wurde etwa das Edikt des Großen Kurfürsten von 1667 bekannt, von Friedrich Wilhelm I. in den Jahren 1721/1722 erneuert.
Mit der Rezeption des römischen Rechts im Hochmittelalter verbanden sich superficies und die Bodenleihe zu diversen Mischformen. Im 19. Jahrhundert verloren diese Rechtsinstitute an Bedeutung und bei der Entwicklung des Bürgerlichen Gesetzbuches ab 1874 wurde das Erbbaurecht eher stiefmütterlich behandelt und nur noch lückenhaft in acht Paragrafen (§§ 1012 – 1017 BGB) geregelt. Das Erbbaurecht galt als Auslaufmodel.
Durch die Arbeiten des deutschen Bodenreformers Damaschke und die durch das Bevölkerungswachstum stark steigende Wohnungs- und Immobilienpreise kam das Erbbaurecht als Steuerungsmittel zur Schaffung günstigen Wohnraums zurück ins öffentliche Bewusstsein.
1919 wurde die Verordnung über das Erbbaurecht verkündet, dass die §§ 1012 – 1017 BGB ersetzte und im Wesentlichen bis heute weiter gilt.
2007 hat der Bundesgesetzgeber die Erbbaurechtsverordnung klarstellend in Erbbaurechtgesetz umbenannt. Klarstellend, weil die Erbbaurechtsverordnung auch bisher schon den Rang eines Bundesgesetzes hatte.
Teilweise wird das Erbbaurecht immer noch als Erbpacht bezeichnet. Diese Bezeichnung ist falsch, Erbpachten gibt es in Deutschland nicht mehr.
Definition Erbbaurecht
§ 1 Absatz 1 Erbbaurechtsgesetz (in Zukunft ErbbauRG) definiert das Erbbaurecht wie folgt:
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).
Aus der Sicht des Grundstückeigentümers stellt das Erbbaurecht eine Belastung seines Grundstücks dar. Es handelt sich dabei beschränkt dingliches Recht, das jedoch als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“ wie ein Grundstück behandelt wird.
Die Vorschriften des BGB sowie die Vorschriften über Ansprüche aus dem Eigentum finden daher grundsätzlich entsprechende Anwendung, soweit sich aus dem ErbbauRG nicht ein anderes ergibt (§ 11 ErbbauRG).
Das eingetragene Erbbaurecht wird behandelt wie ein Grundstück (grundstücksgleiches Recht, Erbbaugrundbuch). Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des von ihm errichteten Bauwerks, das gemäß § 95 BGB gerade kein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird, sondern gemäß § 12 ErbbauRG des Erbbaurechts.
Das Erbbaurecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und kann genau wie das Volleigentum verkauft, vererbt oder etwa mit Grundpfandrechten wie der Grundschuld oder Hypothek belastet werden.
Die Rechtsnatur des Erbbaurechts ist besser zu verstehen, wenn man sich das Erbbaurecht als eigenes, künstliches Grundstück vorstellt, das über dem eigentlichen Grundstück „schwebt“. Das Erbbaurecht ist ein künstliches Grundstück und auf diesem fiktiven Grundstück als Grundlage steht das Gebäude des Eigentümers des Erbbaurechts.
Im Kern kann der Erbbaurechtsnehmer – von gewissen Einschränkungen abgesehen – mit seinem künstlichen Grundstück und dem Gebäude, das dessen Bestandteil bildet für die gesamte Dauer des Erbbaurechts so verfahren wie dies ein „normaler“ Grundstückseigentümer könnte.
Erbbaurechtsvertrag
Als Grundlage für das Erbbaurecht dient ein Vertrag, der notariell zu beurkunden ist. Neben der Höhe des Erbbauzinses ist auch die vereinbarte Laufzeit wesentlicher Inhalt des Erbbaurechtsvertrags.
In der gängigen Praxis wird ein derartiges Erbbaurecht für einen Zeitraum von 40 bis 99 Jahren eingeräumt. Allerdings sind die 99 Jahre keine maximale Obergrenze wie gerne behauptet wird.
Inhalt des Erbbaurechts ist zum einen der nach § 1 ErbbauRG notwendige Inhalt. Darüber hinaus zählen hierzu bestimmte Vereinbarungen, die bei Abschluss eines Erbbaurechtsbestellungsvertrags getroffen werden können und ebenfalls dingliche Wirkung für und gegen Dritte haben. So verlangt der Grundstückseigentümer regelmäßig, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht nur mit seiner Zustimmung veräußern und belasten darf. Daneben können die Vertragsparteien weitere Regelungen in den Vertrag aufzunehmen.
Erbbauzins
Der Erbbauzins oder Erbpachtzins ist die jährliche Gebühr, die für die Nutzung eines Erbbaurechts anfällt. Der Erbbauzins wird oft umgangssprachlich Erbpachtzins oder Erbpacht genannt. Eine Erbpacht war allerdings ein anderes Rechtsinstitut und existiert in Deutschland nicht mehr.
Der Erbbauzins ist im Erbbaurechtsvertrag von den Parteien frei vereinbar und errechnet sich meist prozentual zum Grundstückswert. In der Regel werden 3 % bis 5 % des Grundstückswertes als jährlich zu leistender Erbbauzins im Erbbaurechtsvertrag festgesetzt.
Um die wirtschaftlichen Veränderungen im Laufe des Bestehens des Erbbaurechtes zu berücksichtigen, wird in neuen Verträgen regelmäßig eine Wertsicherungsklausel aufgenommen, in der die Anpassung des Erbbauzinses an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt. Als Bemessungsgrundlage werden meist statistische Indizes wie etwa der Verbraucherpreisindex herangezogen, anhand dessen Veränderung der neue Erbbauzins errechnet wird.
Wenn eine Wertsicherungsklausel ihr Ziel nicht oder nicht mehr erreichen kann, kann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 18. November 2011 (BGH V ZR 31/11) eine Korrektur der Wertsicherung verlangt werden.
Erbbaurecht Grundbuch
Das Erbbaurecht muss zwingend in das Grundbuch des entsprechenden Grundstücks eingetragen werden. Das Grundstück gilt mit der Eintragung des Erbbaurechts als belastet und kann von dem Grundstückeigentümer nicht lastenfrei veräußert werden.
Gegenstand der Belastung ist ein Grundstück oder hiervon ein bestimmter realer Teil, der allerdings zuvor als selbstständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen werden muss. Auch mehrere aneinandergrenzende Grundstücke eines einzigen Eigentümers oder verschiedener Eigentümer können mit einem Erbbaurecht belastet werden (Gesamterbbaurecht).
An einem Miteigentumsbruchteil an einem Grundstück kann kein Erbbaurecht bestellt werden. Wohl aber kann ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück unter bestimmten Umständen in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Ferner ist die Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte möglich.
Ein Erbbaurecht kann wieder mit einem Erbbaurecht belastet werden. Für ein solches Untererbbaurecht besteht mitunter ein Bedürfnis, etwa wenn der Eigentümer ein großes Grundstück zur Bebauung freigeben, jedoch nicht mit jedem einzelnen Bauherrn Verträge abschließen möchte: Dann kann er etwa der Gemeinde oder einer Baugenossenschaft ein Obererbbaurecht bestellen; diese kann daran ein Untererbbaurecht bzw. nach Teilung mehrere Untererbbaurechte begründen.
Erbbaurecht Heimfall
Der Begriff Heimfall bezeichnet die Rückübertragung eines Rechts an den ursprünglichen Rechtsinhaber. Der Heimfall (§ 32 ErbbauRG) bedeutet das vorzeitige Ende des Erbbauvertrages, vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Laufzeit.
Zum Heimfall kommt es nur unter bestimmten Voraussetzungen und bei groben Vertragsverletzungen des Erbbauberechtigten. Der Heimfall muss immer vertraglich vereinbart werden.
Zu den typischen Voraussetzungen für einen Heimfall beim Erbbau gehören:
• Die Insolvenz des Erbbauberechtigten
• Die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts
• Der Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers
• Die Nicht- oder Unterversicherung des Bauwerks
• Das vertragswidrige Nutzen des Erbbaurechts
• Der Verstoß gegen die Verpflichtung, das Erbbaurecht in gutem Zustand zu halten
• Der Verstoß gegen die Pflicht, ein dem Bebauungsplan entsprechendes Wohnhaus auf dem Grundstück zu errichten
• Mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins
Bei einem Heimfall geht das Gebäude vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Vertragslaufzeit in den Besitz des Erbbaurechtsgebers über. Allerdings „fällt“ das Gebäude nicht automatisch wieder in den Besitz des Eigentümers, wie der Begriff Heimfall vermuten lassen könnte.
Der Erbbaurechtsgeber hat beim Heimfall einen schuldrechtlichen Anspruch auf die Rückübertragung. Allerdings muss der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zahlen.
Ende des Erbbaurechts
Die Laufzeit des Erbbaurechts ist vertraglich auf eine bestimmte Zeit bestimmt. Wenn der Vertrag nach dieser Zeit ausläuft, dann erlischt das Erbbaurecht.
Der Erbbaurechtsgeber wird Eigentümer der Immobilie auf dem Grundstück. Der Erbbaurechtsnehmer muss aber für den Verlust der Immobilie entschädigt werden.
Gesetzlich ist der Erbbaurechtsnehmer mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts zu entschädigen. Auf eine höhere Entschädigung besteht dann ein Anspruch, wenn das entsprechend im Vertrag festgeschrieben ist.
Ein Recht auf Vertragsverlängerung besteht nicht, kann aber von den Parteien des Erbbaurechtvertrages vereinbart werden.
Erbbaurecht & Grunderwerbsteuer
Beim Erbbaurecht erwirbt der Erbbaurechtsnehmer ein grundstücksgleiches Recht und muss daher Grunderwerbssteuer zahlen. Die Grunderwerbsteuer beträgt, abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer berechnet sich aber nicht nach dem Wert des Grundstücks, für das es vereinbart wurde, sondern nach dem vereinbarten jährlichen Erbbauzins und dem sogenannten Vervielfältiger, der dem entnommen werden kann.
Vorteile des Erbbaurechts
Die Vorteile des Erbbaurechtsvertrags liegen auf der Hand. Da der Kaufpreis für das Grundstück entfällt, erhalten Bauherren und Immobilienkäufer ihre Liquidität. Verbraucher, deren Einkommen oder Eigenkapital nicht für die gleichzeitige Finanzierung von Grundstück und Bauwerk ausreicht, können oft den jährlich anfallenden Erbbauzins problemlos aufbringen. So können sich auf Alleinstehende oder Familien mit geringem Einkommen Wohneigentum leisten.
Nachteile des Erbbaurechts
Ein Immobilienkredit für ein Grundstück nebst Eigenheim ist irgendwann vollständig getilgt.
Der Erbbauzins dagegen fällt während der gesamten Vertragsdauer an und wird immer wieder an die wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasst. Damit kann der Verzicht auf den Kauf des Grundstücks langfristig gesehen sehr teuer werden.
Zusätzlich ist es schwieriger, ein Bauwerk auf einem Erbbau-Grundstück zu veräußern. Häufig müssen die Eigentümer des Bauwerks Einbußen beim Verkaufspreis hinnehmen.
Läuft der Erbbaurechtsvertrag aus, erhalten die Eigentümer der Immobilie nur eine angemessene Entschädigung. Sie bekommen nicht den kompletten Gegenwert des Bauwerks ersetzt. Eine gewünschte Vertragsverlängerung kann bei Privatpersonen und Immobiliengesellschaften als Grundstückseigentümer schwierig werden.
Mehr zum Thema Immobilienrecht finden Sie auf unserer Website unter Rechtsgebiete: Immobilienrecht.
Mehr zum Autor Rechtsanwalt Martin Liebert finden Sie unter RA Martin Liebert.
