Maklerrecht - eine Enführung
Liebert & Röth: Maklerrecht in Berlin & bundesweit
Das Maklerrecht ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienrechts. Zwar sind Makler auch bei der Vermittlung von Darlehen, Versicherungen, oder gar Ehen tätig. Aufgrund der immobilienrechtlichen Ausrichtung unserer Kanzlei soll hier aber nur der Immobilienmakler besprochen werden.
Im Sommer 2020 wurden wichtige Neuregelungen im Maklerrecht beschlossen, die zum 23.12.2020 in Kraft treten. Die Neuregelungen im Maklerrecht finden Sie in dem Artikel Neues Maklerrecht 2020
Überblick über das Maklerrecht
Der Maklervertrag selbst ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in lediglich vier Paragrafen in den § 652 ff. BGB geregelt. Daher handelt es beim Maklerrecht in Deutschland im Wesentlichen um Richterrecht. Weil der Gesetzeber so wenige gesetzliche Vorgaben macht, entscheiden letztendlich die deutschen Gerichte, welche Verpflichtungen ein Immobilienmakler hat, wann er in die Haftung genommen werden kann und wann insbesondere der Maklerlohn zu zahlen ist.
Wer als Immobilienmakler arbeiten möchte, benötigt eine behördliche Erlaubnis nach § 34c Gewerbeverordnung. Für angehende Makler bedeutet das, dass sie eine gewisse Zuverlässigkeit nachweisen müssen und insbesondere im Bereich der Vermögensdelikte nicht straffällig geworden sein dürfen. Das ändert aber nichts daran, dass grundsätzlich jeder Immobilienmakler werden kann, eine spezielle Berufsausbildung oder gar ein universitäres Studium werden nicht gefordert.
Die aufgrund der Ermächtigungsgrundlage in § 34c GewO in den 1970er Jahren erlassene Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat eine größere Bedeutung für das Bauträgerrecht, beinhaltet aber auch zusätzliche Regelungen für Immobilienmakler, seit kurzem etwa auch eine Fortbildungspflicht.
Der Maklervertrag als eigener Vertragstypus
Nachdem der Makler sich in dem Vertrag weder zu einem Nachweis für seine Tätigkeit verpflichtet noch irgendwie dazu auch tatsächliche Ergebnisse vorzuweisen hat, ist der Maklervertrag ein ganz eigenständiger Vertragstyp. Der Maklerlohn ist dabei stark erfolgsabhängig. Ausschließlich dann wenn die Bemühungen wirklich zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages über eine Immobilie geführt haben, steht ihm auch der Maklerlohn (Courtage) zu.
Ist der Makler mit seinen Bemühungen, die er genau so wenig nachzuweisen hat, erfolgreich, kann er also Vermittlung oder Nachweis präsentieren, was die „Verwirklichung einer Gelegenheit der definierten Ziele“ belegt.
Immer unter der Voraussetzung, dass ein Kausalzusammenhang zwischen Vertrag und Tätigkeit des Maklers nachweisbar ist, hat er Anspruch auf Vergütung, die meist prozentual zum Objektwert ist oder aber pauschal ausgehandelt ist.
Der Maklervertrag beinhaltet in der Regel als Dienstleistung des Maklers eine Nachweistätigkeit oder auch Vermittlungstätigkeit, der Kunde schuldet -wie schon ausgeführt- nur im Erfolgsfall die Maklerprovision. Demnach wird im Maklerrecht zwischen zwei unterschiedlichen Maklertätigkeiten unterschieden. Je nach Abschlussart wird ein Immobilienmakler bezeichnet als:
- Nachweismakler: Der Makler muss einem seinem Auftraggeber Interessenten benennen und die herbeigeführte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweisen. Zum Maklernachweis gehören dabei ein konkretes Objekt sowie Name und Anschrift potentieller Vertragspartner. Zur tatsächlichen Vermittlung besteht gemäß Maklerrecht keine Verpflichtung.
- Vermittlungsmakler: Hier muss der Makler die direkten Vertragsverhandlungen zwischen seinem Auftraggeber und dem Verkäufer / Vermieter einer Immobilie ermöglichen. Zudem wirkt er im Interesse seines Kunden auf dessen möglichen Vertragspartner ein, sodass es möglichst zum Vertragsabschluss kommt.
Für den Bereich des Immobilienrechtes können Gegenstand des Maklervertrages insbesondere Grundstücke, Wohnungen und Gewerbeflächen sein. Maklerverträge können grundsätzlich mündlich oder schlüssig durch konkludentes Handeln abgeschlossen werden und bedürften nur bei Anwendung des Wohnungsvermittlungsgesetzes der Textform.
Das Provisionsverlangen des Maklers muss klar & eindeutig formuliert sein, insbesondere durch wen und in welcher Höhe die Provision zu entrichten ist. Im Folgenden werden die wichtigsten Grundlagen des Maklerrechts erklärt.
Wirksame Vereinbarung der Provision
Der Makler kann mit seinem Kunden einen Maklervertrag abschließen, welcher die Höhe der Provision festlegt. Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Es ist jedoch unbedingt zu raten, Maklervereinbarungen immer schriftlich abzuschließen. Die Provision wird nur dann zur Zahlung fällig, wenn der Makler seine Leistung (Nachweis- und/oder Vermittlung) erbracht hat.
Aufgrund der zahlreichen möglichen rechtlichen Einwände des Maklerkundens gegen die Maklerprovision kann der Makler versuchen durch ein selbständiges Provisionsversprechen seinen Provisionsanspruch sehr weitreichend absichern. Häufig wird versucht direkt in (notariellen) Kaufverträgen die Provision des Maklers zu regeln, insbesondere die Frage welche Vertragspartei des Kaufvertrags die Provision zu zahlen hat. Der Provisionsanspruch kann hier insoweit gestärkt werden, dass im Kaufvertrag im Wege eines sog. echten Vertrages zu Gunsten Dritter (§ 328 Abs. 2 BGB) dem Makler ein eigenes Forderungsrecht gegen den Maklerkunden eingeräumt wird.
Verhältnis von Hauptvertrag und Maklervertrag
Ein Anspruch auf Provision setzt immer voraus, dass aufgrund des Nachweises/ der Vermittlung ein Hauptvertrag wirksam geschlossen wird. Daher entsteht bei einem Vertrag, der unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen worden ist, der Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieser Bedingung (z.B. Grundstückskaufvertrag, der erst wirksam wird, wenn die Zustimmung eines Miteigentümers vorliegt). Der Provisionsanspruch erlischt, wenn der Hauptvertrag nichtig ist (z.B. ein nicht beurkundeter Grundstückskaufvertrag) oder angefochten wird (z.B. wegen arglistiger Täuschung).
Kausalität der Maklerleistung
Seine Courtage verdient der Makler nur dann, wenn die von ihm erbrachte Leistung ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages war. Hier ist wieder die Unterscheidung zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler von entscheidender Bedeutung.
Vermittlungsmakler
Der Vermittlungsmakler hat schon dann eine Mitursache gesetzt, wenn durch seine Leistung die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners irgendwie erhöht worden ist.
Nachweismakler
Typischerweise verschafft der Nachweismakler seinem Kunden Informationen über ein bestimmtes Objekt und der Auftraggeber diese Informationen noch nicht kannte. Schließt der Kunde über dieses Objekt einen Kaufvertrag, so war die Leistung des Maklers kausal für den Vertragsschluss. Bei der Nachweistätigkeit kann Vorkenntnis den Provisionsanspruch aus-schließen. Diese ist dann gegeben, wenn der Kunde die Vertragsgelegenheit und die Vertragsbereitschaft des nachgewiesenen Vertragspartners bereits kennt. Die Vorkenntnis bezieht sich daher nicht nur auf das Objekt, sondern auch die Person des potentiellen Vertragspartners wie auch die Vertragsangelegenheit überhaupt.
Der Makler kann sich schützen, wenn er sich von seinem Kunden im schriftlichen Maklervertrag zusichern lässt, dass keine Vorkenntnis vorhanden sei. Kein Provisionsanspruch entsteht, wenn der ursprünglich gegebene Kausalzusammenhang unterbrochen wurde. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Kunde den Vertrag nicht mit dem vom Makler benannten Vertragspartner, sondern mit einem Zwischenerwerber abschließt.
Fehlende Unabhängigkeit des Maklers
Der Makler soll grundsätzlich als unabhängiger Dritter zwischen den Vertragsparteien stehen. Ist der Makler mit einer Partei wirtschaftlich oder persönlich verbunden, spricht man von einer Verflechtung.
Durch die Verflechtung entsteht ein Interessenkonflikt, der Makler ist nicht mehr unabhängig. Zwischen dem Makler und einer Partei des Hauptvertrages besteht eine Verflechtung, wenn der Makler mit der Partei -wirtschaftlich betrachtet- identisch ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Makler Mehrheits- oder Alleingesellschafter der zu verkaufenden Gesellschaft ist.
Trotz bestehender Verflechtung kann der Makler sein Honorar fordern, wenn sich der Kunde durch sog. selbständiges Provisionsversprechen ("abstraktes Schuldanerkenntnis") verpflichtet. Dabei muss der Makler den Kunden jedoch vollständig über die zwischen dem Makler und der anderen Vertragspartei bestehende Verflechtung aufklären.
Pflichtverletzung und Schadensersatz
Der Makler hat seinem Kunden gegenüber alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die für die Kauf- oder Verkaufsentschließung von Bedeutung sind. Verletzt der Makler diese Pflicht, macht er sich grundsätzlich schadenersatzpflichtig. Grundsätzlich ist der Makler zu eigenen Ermittlungen und Nachprüfungen nicht verpflichtet. Der Makler kann sich darauf beschränken, die selbst erhaltenen Informationen an seinen Kunden weiterzureichen.
Holt der Makler Auskünfte von Dritten ein, so haftet er nicht für die Richtigkeit dieser Informationen. Verkaufsprognosen oder Schätzungen begründen keine Haftung des Maklers. Erfährt der Makler aber nachträglich, dass weitergegebene Informationen unzutreffend sind, so muss er seinen Kunden hierüber unverzüglich aufklären.
Verwirkung
Der Makler kann durch erhebliches Fehlverhalten auch seinen Provisionsanspruch verwirken. Er erhält dann trotz erbrachter Maklerleistung keinen Lohn. Dies kann etwa in den folgenden Fall auftreten:
• Der Makler verletzt seine Aufklärungspflichten, verschweigt z.B. Mängel an der Immobilie (Feuchtigkeit im Keller, Schwamm, Hausbock, Asbest).
• Er übt Druck auf einen Käufer aus in der Form, ein anberaumter Beurkundungstermin würde scheitern, wenn der Kunde nicht die Provisionsvereinbarung unterschriebe.
Unsere Leistungen im Maklerrecht
- Wir betreuen und vertreten zum einen professionelle Makler in allen Facetten ihrer beruflichen Tätigkeit. So beraten und enwickeln wird rechtssichere Vertröge und beraten hinsichtlich der rechtlichen Voraussetzungen von Internetpräzensen, soowie dem Abschluss von Maklerverträgen übder Inzrnet bis hin zur Durchsetzung von Ansprüchen auf Maklerprovision.
- Zugleich betreuen wir Maklerkunden, die sich ungerechtfertigten oder zu hohen Ansprüchen auf Maklerlohn ausgesetzt sehen. Desweiteren vertreten wir unsere Mandanten bei der Durchsetzung von Schadensertsatzansprüchenbei Plichtverletzungen des Maklers, etwa bei falschen Versprechungen oder verschwiegenene Mängeln.
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