Reservierungsvereinbarungen & Reservierungsgebühren im Maklerrecht
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für Maklerrecht Berlin & Bundesweit
Reservierungsvereinbarungen zwischen Maklern und Kaufinteressenten sind in der Praxis häufig anzutreffen. Das Interesse der Kaufinteressenten an einer Reservierungsvereinbarung ist verständlich. Wenn dieser nach langer Suche die Wunschimmobilie gefunden hat, will er selbstverständlich nicht, dass ein anderer Interessent ihm das Haus oder die Wohnung noch vor der Nase wegschnappt. Vielleicht muss aber noch mit der darlehensgebenden Bank die Finanzierung geklärt oder mit Partner und Familie noch eine Einigung über die Kaufentscheidung herbeigeführt werden. Es besteht also aus Käufersicht grundsätzlich ein großes Bedürfnis an einer derartigen Vereinbarung.
Für die Makler hat eine derartige Reservierungsvereinbarung den Vorteil, dass hier meist für das Reservieren der fraglichen Immobilie ein stattlicher Betrag gezahlt werden soll, unabhängig von der Frage, ob am Ende der Kaufvertrag über die Immobilie tatsächlich zustande kommt. Er bekommt gerade Geld dafür, dass er nichts weiter unternimmt.
Meist werden Reservierungsvereinbarungen in der Form geschlossen, dass die Reservierungsgebühr bei erfolgreichem Abschluss des Immobiliengeschäfts mit den der dann entstehenden Maklerprovision verrechnet wird. Kommt das Geschäft allerdings nicht zustande, so soll die Reservierungsgebühr beim Makler verbleiben. Abgeschlossen wird Reservierungsvereinbarung regelmäßig dann auf der Basis eines vom Makler vorgelegten Vertragsmusters. So war auch die Vereinbarung in der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2023 (BGH, Urt. v. 20.4.2023 I ZR 113/22) gestaltet, die den Focus erneut auf die Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen gerichtet hat und daher am Ende des Artikels auch nochmals besprochen wird.
Reservierungsvereinbarungen vor Gericht
Reservierungsvereinbarungen sind häufig Grund für gerichtliche Auseinandersetzungen. Entweder hat der Kaufinteressent die versprochene Reservierungsgebühr nicht bezahlt, oder der Kaufinteressent fordert die gezahlte Reservierungsgebühr zurück. Explizit geregelt sind Reservierungsvereinbarungen im Deutschen Recht nicht, sie aber auch nicht grundsätzlich verboten. Einigkeit besteht aber dahingehend, dass die Reservierungsvereinbarung selbst keinen Maklervertrag nach § 652 I 1 BGB darstellt, denn die Reservierungsabrede ist gerade nicht darauf gerichtet, den Abschluss eines Vertrags zu vermitteln. Stattdessen soll durch die Reservierungsvereinbarung erreicht werden, dass das Objekt für einen gewissen Zeitraum nicht weiter aktiv am Markt angeboten wird, der Interessent also mit einem exklusiven Zugriffsrecht versehen wird.
Im Rahmen der im Deutschen Recht geltenden Vertragsfreiheit ist der Abschluss einer wirksamen Reservierungsvereinbarung also denkbar. Derartige Reservierungsvereinbarungen stehen aber in einem Spannungsverhältnis aber mit einigen Grundsätzen des Deutschen Makler- und Zivilrechts.
Die wichtigsten seien hier aufgezählt:
- Beurkundungspflicht von Immobiliengeschäften gemäß § 311 b BGB
- Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision nach § 652 BGB
- Sittenwidrigkeit der Vereinbarung gemäß § 138 BGB
- Doppeltätigkeit des Maklers für Käufer und Verkäufer
- Kollision mit dem AGB Recht
Wird vor Gericht über die Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung und damit um den Zahlungsanspruch des Maklers bzw. den Rückzahlungsanspruch des Kaufinteressenten gestritten, so geht es meist um die aufgelisteten Problemfelder. Diese sollen daher im Weiteren näher erläutert werden.
Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision
Der Maklervertrag ist im deutschen Recht streng erfolgsabhängig ausgestaltet (eine Einführung ins Maklerrecht finden Sie in unserem Artikel: Maklerrecht - eine Einführung). Dies bedeutet, der Makler verdient eine Maklerprovision immer nur dann, wenn es tatsächlich zum Abschluss des Immobiliengeschäfts (Hauptvertrag) kommt. Scheitern die Verhandlungen -aus welchem Grunde auch immer- und wird nicht beurkundet, so geht der Makler grundsätzlich leer aus.
Reservierungsvereinbarungen werden aber meist erfolgsunabhängig vereinbart. Das heißt, der Makler soll die Reservierungsgebühr auch dann erhalten bzw. behalten können, wenn am Ende der Kauf der Immobilie doch nicht zustande kommt. Gedacht ist die Reservierungsgebühr im Regelfall dafür, dass der Makler während der Überlegungszeit des Kaufinteressenten keinem weiteren Kaufinteressenten anbietet oder mit diesen Verhandlungen führt.
Somit stellt sich für die Gerichte die Frage, inwieweit eine Reservierungsvereinbarung wirksam ist, wenn der Immobilienkauf am Ende scheitert. Hierzu finden sich immer wieder Urteile. So hat in einem Urteil aus dem Jahr 2010 der BGH entschieden, dass die Reservierungsgebühr eine erfolgsunabhängige Teilprovision darstellte, die über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vereinbarungsfähig ist (BGH III ZR 21/10 Urteil vom 23.09.2010).
Beurkundungspflicht Immobilienkaufverträge
Nach deutschem Recht sind Immobilienkaufverträge grundsätzlich notariell zu beurkunden, dies ergibt sich aus § 311 b BGB.
Ein Immobilienkaufvertrag, die nicht notariell beurkundet wurde, ist nichtig und aus diesem können keinerlei Rechte hergeleitet werden.
Reservierungsgebühren einen Maklers, die so hoch sind, dass sie wirtschaftlichen Druck auf den Kaufinteressenten ausüben die Immobilie am Ende zu erwerben, können daher mit dieser Vorschrift kollidieren. Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr könnte sich als eine Art Vorvertrag zum Immobilienkauf darstellen, die beurkundet werden müsste. Reservierungsvereinbarungen werden aber auf Grund des zeitlichen und finanziellen Aufwandes in aller Regel nicht notariell beurkundet.
Die Rechtsprechung geht davon aus, dass bei einer Reservierungsgebühr von circa 10 % bis 15 % der ortüblichen Maklerprovision (zur zulässigen ortsüblichen Maklerprovision finden Sie mehr in unserem Artikel: Maklerprovision, Maklercourtage & Maklerlohn) noch keinen übermäßigen Druck auf den Kaufinteressenten ausüben und damit noch zulässig sind. Bei höheren Reservierungsgebühren kann aber argumentiert werden, dass eine Reservierungsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 311b BGB nichtig ist (BGH IVa ZR 268/86, Urteil vom 10.02.1988).
Sittenwidrigkeit der Reservierungsgebühr
Auch die Sittenwidrigkeit einer Reservierungsvereinbarung nach § 138 BGB wird immer wieder von den Juristen ins Feld geführt. Unter anderem deshalb, weil oft nicht klar ist, welche Gegenleistung der Kaufinteressent für die Zahlung der Reservierungsgebühr erhält.
Dazu muss man wissen, dass der Makler zunächst nur versprechen kann, dass er die Immobilie keinem weiteren Kaufinteressenten anbietet oder mit diesen Verhandlungen führt. Für den Verkäufer besteht aber grundsätzlich die Freiheit entweder weitere Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie zu beauftragen oder auch selbst nach Käufern zu suchen. Der Makler hat im Normalfall keine Macht den Verkäufer hieran zu hindern.
Nur im Rahmen eines sogenannten qualifizierten Alleinauftrags hat der Makler das alleinige Recht das Objekt zu vermakeln. Häufig sind die von den Maklern hierzu verwendeten Klauseln aber unwirksam (mehr zum Alleinauftrag lesen Sie in unserem Artikel: Aktuelle Rechtsprechung des Kammergerichts zum Maklerrecht). Die Rechtsprechung vertritt gelegentlich den Standpunkt, dass eine Reservierungsvereinbarung nur möglich ist, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag des Maklers vorlag (OLG Hamm NJW 1991, 360; LG Heidelberg RDM A 148 Bl. 3)
Doppeltätigkeit des Maklers für Käufer und Verkäufer
Dieser Punkt ist mit dem vorgehenden eng verbunden. Meist werden Makler heutzutage sowohl für die Käuferseite als auch für die Verkäuferseite tätig. Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher bleibt dem Makler seit der Einführung des Halbteilungsprinzips 2020 (mehr zum Halbteilungsprinzip finden Sie in unserem Artikel: Neues Maklerrecht 2020) nichts anderes übrig, als für beide Seiten tätig zu werden, will er die vollen zulässigen Maklergebühren verdienen.
Bei einer Doppeltätigkeit des Maklers steht bei einer Reservierungsvereinbarung mit dem Käufer immer ein Bruch seiner Vereinbarungen mit dem Verkäufer im Raum; weil die Interessen des Verkäufers darauf gerichtet sein werden, möglichst schnell einen Käufer zu einem möglichst hohen Kaufpreis zu finden.
Bestätigt hat der BGH eine Sittenwidrigkeit einer zeitlich unbegrenzten Reservierungsvereinbarung und für den Fall, dass die Reservierungsgebühr dazu diente einen geringeren Kaufpreis zu erreichen (BGH IVa ZR 268/86, Urteil vom 10.02.1988).
AGB-Recht
Reservierungsvereinbarungen werden meist vom Makler vorformuliert. Teilweise finden sich die Reservierungsvereinbarungen bereits in den vom Makler verwendeten Formularen zum Maklervertrag oder werden im Nachhinein zusätzlich unter zu Hilfenahme einer Vorlagen des Maklers vereinbart.
Nach der Rechtsprechung unterliegen die meisten Maklerverträge und Reservierungsvereinbarungen daher dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Gerichte kommen in diesem Zusammenhang häufig zu dem Ergebnis, dass die von den Maklern verwendeten Klauseln für die Reservierungsgebühr wegen der erfolgsunabhängigen Gebühr § 307 BGB widersprechen und deshalb nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden sind (BGH III ZR 21/10 Urteil vom 23.09.2010; LG Frankfurt a. M. 2/24 S 326/83 Urteil vom 02.04.1984; LG Berlin 15 O 152/16 Urteil vom 08.11.2016).
BGH I ZR 113/22, Urteil vom 20.4.2023
In der oben bereits erwähnten aktuellen Entscheidung des BGHs zur Reservierungsvereinbarung geht dieser zum einen dezidiert nochmals auf das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Verstoß der in dem Fall zugrunde liegenden Reservierungsvereinbarung ein.
Er kommt hier nochmals zu dem Ergebnis, dass die verwendete Klausel unwirksam war und somit dem Kaufinteressenten ein Rückzahlungsanspruch der überwiesenen Reservierungsgebühr zustand.
Die Entscheidung stützt sich vor allem auf § 307 BGB und die Tatsache, dass der Zahlung der vereinbarten erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr keine nennenswerte Gegenleistung des Maklers gegenüberstand.
Lehrreich ist die Entscheidung auch hinsichtlich der Frage, ob es sich bei einer Reservierungsvereinbarung tatsächlich um eine neue vertragliche Vereinbarung oder lediglich um eine Ergänzung des ursprünglichen Maklervertrages handelt. Der Fall ist insofern interessant, als dass die Instanzgerichte beide davon ausgegangen waren, dass es sich um eine selbständige, neue vertragliche Vereinbarung handeln würde. Hierfür gab es nachvollziehbare Gründe. Zwischen Abschluss des Maklervertrages einerseits und der Reservierungsvereinbarung andererseits waren 13 Monate vergangen. Dennoch geht der BGH in seiner Entscheidung davon aus, dass es sich lediglich um eine Ergänzung des ursprünglichen Maklervertrages handelte.
Sie sehen also, es macht auf Grund der komplexen Rechtslage Sinn Reservierungsvereinbarungen von einem spezialisierten Anwaltsbüro überprüfen zu lassen.
Es lässt sich nicht ohne weiteres erkennen, ob die Reservierungsvereinbarung wirksam war und somit ein Anspruch des Maklers auf Zahlung der Reservierungsgebühr besteht, oder ob es auf Grund der Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung gar ein Rückzahlungsanspruch des Kaufinteressenten vorliegt. Da das Maklerrecht in weiten Teilen nicht gesetzlich geregelt ist, sondern durch die Gerichte geformt wurde, sind für eine sachgerechte Einschätzung der Rechtslage vertiefte Kenntnisse im Maklerrecht notwendig.
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