Der Vermögensbericht in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & bundesweit
Im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 hat der Gesetzgeber erstmals eine Verpflichtung zur Erstellung eines Vermögensberichts in das WEG-Gesetz aufgenommen (Alle wesentlichen Änderungen der Reform des WEG-Rechts finden Sie in dem Artikel WEG-Reform 2020).
Dieser Artikel erklärt, wozu der Vermögensbericht dient, was er beinhalten soll und wer den Vermögensbericht zu erstellen hat.
Allgemeines
Der Verwalter ist weiterhin verpflichtet nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen, die im Detail Auskunft gibt über die Einnahmen und die Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im vorangegangenen Jahr. Die Verwaltung rechnet damit den Wirtschaftsplan für das vorangegangene Jahr ab, woraus sich im Ergebnis dann Nachforderungen an einzelne Eigentümer oder auch Rückzahlungsansprüche aus den Vorauszahlungen ergeben können.
Die Jahresabrechnung klärt also im Detail die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zudem ist die Verwaltung verpflichtet für das nächste Kalenderjahr einen neuen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser stellt eine Prognose der voraussichtlich benötigten finanziellen Mittel dar, woraus sich dann wiederum aus den Miteigentumsanteilen die zu zahlende Vorschüsse (Wohngeld bzw. Hausgeld) für die Sondereigentümer errechnet.
Zu diesen beiden Verpflichtungen der Verwaltung tritt nun zusätzlich der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG hinzu. Danach ist die Verwaltung nunmehr verpflichtet nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der einen schnellen Überblick über die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen soll.
Der Vermögensbericht im Detail
Das Gesetz fordert als Inhalt den Istzustand der Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
1. Konten- und Barvermögen
Demnach sind im Vermögensbericht darzustellen:
- Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Die Erhaltungsrücklage entspricht der alten Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung (mehr zu diesem Thema im Artikel Die Instandhaltungsrücklage in der WEG ). Gefordert ist an dieser Stelle der Istzustand.
- Etwaig weitere Rücklagen der Gemeinschaft. Nach §§ 28 Abs. 1 Satz 1, 19 Abs. 2 WEG hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, also über die Erhaltungsrücklage hinaus. Gedacht können diese etwa sein zur Liquiditätssicherung oder zum Beispiel zur Finanzierung von Verfahrenskosten für Prozesse. Auch hier ist der Istzustand darzustellen.
- Tatsächlich vorhandenes Gemeinschaftsvermögen. Das Gemeinschaftsvermögen einer WEG besteht aus den im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums begründeten und erworbenen Sachen und Rechte sowie den entstandenen Verbindlichkeiten.
Zum Gemeinschaftsvermögen gehören dabei insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit den Sondereigentümern, sowie den angenommenen Geldern.
2. Sachwerte der WEG
- Zu den Sachwerten gehören sämtliche Vermögensgegenstände, also Sachen, die sich im Eigentum der WEG befinden. Dies wären zum Beispiel Maschinen, wie Rasenmäher und Schneefräsen oder Waschmaschinen, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden und auch die Hausmeisterwohnung, die sich im Eigentum der Gemeinschaft befindet.
- Dabei fordert der Vermögensbericht lediglich, dass die Sachwerte konkret benannt werden, es muss jedoch nicht jährlich ihr Wert neu bestimmt werden. Des Weiteren müssen nicht alle Gegenstände aufgeführt werden, sondern nur die Gegenstände, die eine Erheblichkeitsgrenze nicht überschreiten. Diese Erheblichkeitsgrenze hängt von der Größe und der wirtschaftlichen Lage der Eigentümergemeinschaft ab, einen konkreten Betrag nennt das Gesetz nicht. Weil das Gesetz noch sehr neu ist, gibt es hierzu noch wenig Erfahrung in der Rechtsprechung.
3. Forderungen der WEG
Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Ansprüche, die sich entweder gegen einzelne Eigentümer oder auch gegenüber Dritten richten.
Hierzu sind zu zählen:
- offene Hausgeldrückstände
- Schadensersatzansprüche gegen Miteigentümer oder Dritte
- ausstehende Versicherungsleistungen
- Beitragsrückstände, also etwa Rückstände auf das Hausgeld, auf beschlossene Sonderumlagen oder die beschlossene Jahresabrechnung. Hierzu zählen auch Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage oder zu sonstigen gesondert gebildeten Rücklagen.
4. Verbindlichkeiten der WEG
Spiegelbildlich zu den Forderungen handelt es sich hier um finanzielle Ansprüche gegen die WEG. Auch diese können sich also Forderungen von Sondereigentümern oder auch Forderungen von Dritten darstellen.
Forderungen von Sondereigentümern wären etwa noch nicht ausgezahlte Guthaben aus der Jahresabrechnung oder Schadensersatzansprüche von Sondereigentümern gegen die Gemeinschaft.
Verbindlichkeiten gegenüber Dritten wären zum Beispiel Handwerkerrechnungen, Versicherungsbeiträge und Ähnliches.
Wer muss den Vermögensbericht bis wann erstellen?
Gemäß § 28 Abs. 4 WEG muss die Verwaltung den Vermögensbericht erstellen, und zwar nach Ablauf eines Kalenderjahres. Genauer ist das Gesetz hier nicht, nennt also keinen konkreten Zeitpunkt.
Nachdem aber laut langjähriger Rechtsprechung der Verwaltung meist das Recht zugebilligt wird die Jahresabrechnung innerhalb der ersten Jahreshälfte zu erstellen, dürfte auch der Jahresbericht nicht früher fällig werden.
Der Vermögensbericht muss jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt werden. Hier reicht die Textform, also etwa in Form eines PDF oder als E-Mail.
Es ist anzunehmen, dass sich die Praxis herausbilden wird, dass der Vermögensbericht zusammen mit der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan für das kommende Jahre den Sondereigentümern in Vorbereitung für die reguläre jährliche Eigentümerversammlung zur Verfügung gestellt werden wird.
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