WEG-Reform 2020
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & Bundesweit
Update:
Die WEG-Reform ist nunmehr am 1.12.2020 in Kraft getreten! Das Reformgesetz wurde am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2020, S. 2187) veröffentlicht.
Die lange angekündigte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist damit umgesetzt. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stammt ursprünglich aus dem Jahre 1951 und blieb jahrzehntelang fast unverändert. Die letzte große Reform stammt aus dem Jahr 2007.
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 bringt erhebliche Veränderungen mit sich, die im Artikel im Überblick dargestellt werden.
Gliederung:
- Vereinfachte Sanierung und Modernisierung
- Vereinfachte bauliche Veränderungen
- Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
- Zusätzliche Befugnisse für Verwaltung
- Vereinfachte Eigentümerversammlung & Beschlussfassung
- Beschlusssammlung bleibt
- Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen
- Flexiblere Regelungen über Kostentragung
- Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
- Zertifizierter Verwalter
- Abberufung des Verwalters vereinfacht
- Anfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft
- Keine Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters mehr
- Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch
- Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
- Erweiterung Sondereigentumsfähigkeit
- Inhalt und Gegenstand der Jahresabrechnung
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
- Weiterführende Informationen
Vereinfachte Sanierung und Modernisierung
Erklärtes Ziel der Reform war es, die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen. Hierzu hat die Reform mehrere Änderungen am WEG-Recht vorgenommen.
Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind nach § 20 Abs. 1 WEG in Zukunft mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde, § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG.
Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll jedoch nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.
Eine Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer ist auch dann vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, wird gesetzlich nicht geregelt. Nach der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Rechtsprechung zur sogenannten modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall zehn Jahre betragen soll, nicht statisch übertragen.
Der Zeitraum könne je nach der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.
Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau für Menschen mit Behinderung, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss (Glasfaseranschluss) zu gestatten, § 20 Abs. 2 WEG.
Vereinfachte bauliche Veränderungen
Bei Sanierunng und Modernisierung wurde bereits darauf hingewiesen, dass Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum in Zukunft nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit möglich sind, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Aber der Beschuss baulicher Veränderungen ist auch Beschränkungen unterworfen.
Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und können nicht verlangt werden, wenn sie zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Was unter einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage zu verstehen ist, wird die Rechtsprechung künftig näher ausarbeiten müssen. Was eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen betrifft, dürfte wohl die bislang zu den Maßnahmen der Modernisierung ergangene Rechtsprechung weiter maßgeblich bleiben.
Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Eine wesentliche Veränderung durch die Reform ist die neue Stellung der Gemeinschaft. Mit der Reform wird die Gemeinschaft zur Trägerin der gesamten Verwaltung – und damit aller Rechte und Pflichten (vgl. § 9 a WEG und § 18 WEG).
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nun der Gemeinschaft und nicht mehr den Wohnungseigentümern.
Für die Gemeinschaft handeln ihre Organe. Zunächst die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und dann der Verwalter als Vertretungsorgan.
Dies ist ein Strukturwechsel mit weitreichenden Auswirkungen für die Praxis.
Die bisher im Einzelfall schwer zu treffende Unterscheidung, ob die Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft Träger der entsprechenden Rechte und Pflichten sind, fällt weg. Ansprüche einzelner Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung richten sich in Zukunft immer gegen die Gemeinschaft. Auch die Grenzen zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis werden aufgehoben. Die Gemeinschaft ist immer dann zuständig, wenn es sich um Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum handelt.
Zusätzliche Befugnisse für Verwaltung
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes erweitert. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.
Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse.
Nach der Gesetzesbegründung sollen neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in eingeschränktem Umfang oder die Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der Maßnahmen gehören können, die der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung durch die Eigentümer durchführen kann.
Nach § 27 Abs. 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (z.B. Zahlungen ab einer konkreten Höhe) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.
Verwalter besitzen im Außenverhältnis jetzt eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, vgl. § 9 b Abs. 1 WEG.
Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte noch eine unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters vorgesehen, was richtigerweise als zu weitgehend kritisiert worden war.
Vereinfachte Eigentümerversammlung & Beschlussfassung
Eigentümerversammlungen können künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten der Digitalisierung stärker genutzt werden.
Nach § 23 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft nunmehr beschließen, dass Eigentümer online an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist allerdings vom Gesetz (noch) nicht umfasst.
Weiter ist ab sofort eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile immer beschlussfähig, das Quorum in § 25 Abs. 3 WEG (a.F.) wurde ersatzlos gestrichen.
Mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen mit diesem Schritt in Zukunft vermieden werden.
Grundsätzlich können in Zukunft alle Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden!
Einzige Ausnahme vom einfachen Mehrheitsprinzip bildet der neue § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG (siehe hierzu bereits: Vereinfachte Sanierung und Modernisierung).
In § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG wurde die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen von zwei auf drei Wochen verlängert. Die Schriftform für Einberufungsverlangen ist durch Textform ersetzt worden, § 24 Abs. 2 WEG.
Zudem wird es Wohnungseigentümern erleichtert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist, vgl. § 24 Abs. 3 WEG. In Zukunft kann eine Versammlung auch durch einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
Umlaufbeschlüsse bedürfen nur noch der Textform anstatt der Schriftform, § 23 Abs. 3 WEG. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, elektronische Kommunikationsmittel zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen. Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann.
In § 24 Abs. 6 WEG wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss. Es bleibt bei der Pflicht eine Beschlusssammlung zu führen (siehe hierzu sogleich: Modifizierte Beschlusssammlung).
Beschlusssammlung bleibt
Die Pflicht zur Führung einer Beschlusssammlung besteht nach § 24 Abs. 7 WEG im Ergebnis unverändert fort. Im Gesetzesentwurf war noch vorgesehen an die Stelle der bisherigen Beschlusssammlung die Pflicht treten zu lassen, Niederschriften von Beschlüssen, also sowohl die in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse, sowie Urteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen, aufzubewahren.
Die Eintragungen in die Beschlusssammlung sind nach § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG unverzüglich vorzunehmen, also ohne schuldhaftes Zögern. Hieran ändert sich durch die WEG-Reform ebenfalls nichts. Wie bisher dürfte "unverzüglich" in diesem Zusammenhang eine Frist von maximal einer Woche bedeuten.
Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen
Ein Einsichtsrecht jedes Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen war in der Rechtsprechung seit langem anerkannt, im Gesetz war dies aber nur punktuell, etwa für die Beschlusssammlung, normiert. Nunmehr regelt § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht jedes Eigentümers in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Der Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
In der Praxis dürfte sich wenig ändern. In der Rechtsprechung ist seit langem anerkannt, dass das Einsichtsrecht in der Regel am Geschäftssitz des Verwalters auszüben ist. Ein Anspruch aus Herausgabe oder Übersendung der (Original-)Unterlagen besteht nicht. Ist der Geschäftssitz des Verwalters nicht an der Belegenheit der WEG, kann im Einzelfall ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen am Ort der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen.
Flexiblere Regelungen über Kostentragung
Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender als nach bisherigem Recht über die Kostenverteilung beschließen können. § 16 Abs. 2 WEG bestimmt, dass die Eigentümer nunmehr mit einfacher (statt wie bisher qualifizierter) Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kostenpositionen oder bestimmte Kostenarten beschließen können. Bisher war dies lediglich für den Einzelfall (ohne Wirkung für die Zukunft) und mit qualifizierter Mehrheit möglich.
Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
Anders als nach der bisherigen Gesetzeslage ist die Anzahl der Verwaltungsbeiräte (drei Wohnungseigentümer) nicht mehr gesetzlich geregelt.
Die Zahl der Beiratsmitglieder kann nunmehr flexibel gestaltet werden. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG besitzen die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, auch über die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates zu beschließen.
Der Beirat kann demnach in Zukunft auch aus einem einzigen Mitglied bestehen (das dann automatisch als Vorsitzender anzusehen ist) oder z.B. bei großen Mehrhausanlagen auch aus fünf. Denkbar ist etwa auch, etwa für große Sanierungsarbeiten die Zahl der Beiräte zwischenzeitlich zu erhöhen.
Über die innere Organisation des Beirates (Wahl des Vorsitzenden etc.) kann weiterhin die Gemeinschaft entscheiden, oder dies -wie bisher auch- den gewählten Mitgliedern des Beirats überlassen.
Zu beachten ist, dass nur Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten gewählt werden können. Hatte die Wahl eines Nichteigentümers bislang lediglich zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses geführt, wird -aufgrund einer veränderten Wortwahl im Gesetz- ein solcher Beschluss künftig nichtig sein, soweit der Nichtwohnungseigentümer betroffen ist.
Die Funktion des Verwaltungsbeirats wird insoweit erheblich gestärkt, als ihm nicht nur die Unterstützung des Verwalters, sondern auch dessen Überwachung obliegen wird.
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats fungiert qua Gesetz als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Den Wohnungseigentümern räumt § 9b Abs. 2 WEG jedoch auch eine Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Vertretung gegenüber dem Verwalter auch durch einen anderen Wohnungseigentümer ein.
Soweit der Verwaltungsbeirat den Verwalter zu überwachen hat, kommen ihm gleichfalls keine Verwaltungskompetenzen zu. Er wird allerdings verstärkte Auskunfts- und Informationsrechte gegenüber dem Verwalter haben. Von wesentlicher Bedeutung bleibt jedenfalls die Ermächtigung des Beiratsvorsitzenden sowie dessen Stellvertreter zur Einberufung einer Eigentümerversammlung, wenn sich der Verwalter insoweit pflichtwidrig weigert.
Die Haftung der Verwaltungsbeiratsmitglieder ist in Zukunft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haften also nicht mehr für einfache Fahrlässigkeit. Voraussetzung ist allerdings, dass sie ihr Amt unentgeltlich ausüben.
Mehr zum Thema finden Sie hier: Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform 2020
Zertifizierter Verwalter
Ein Sachkundenachweis für Verwalter ist seit Jahrzehnten in der Diskussion, war aber nicht Teil des ursprünglichen Gesetzesentwurfs. Nun hat es der Sachkundenachweis aber doch in das Reformpaket geschafft.
Als Wohnraumimmobilienverwalter kann sich nur noch niederlassen, wer im Besitz einer Zulassung gemäß § 34c GewO ist. Über die fachliche Qualifikation sagt das allerdings nichts aus.
Daher wurde die davon unabhängige Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter eingeführt. Der neue § 26 a WEG regelt die Voraussetzungen, unter denen sich eine Person zertifizierter Verwalter nennen darf.
Die Zertifizierung ist keine Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Die Tätigkeit als Verwalter ist deshalb auch dann gewerberechtlich zulässig, wenn der Verwalter über kein Zertifikat verfügt.
Aber gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG hat jeder Wohnungseigentümer nunmehr das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters - und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen.
Ausnahmen bestehen für kleine Eigentümergemeinschaften. Besteht eine Eigentümergemeinschaft aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten und wurde ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann von den Wohnungseigentümern verlangt werden, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordert.
Den zertifizierten Verwalter selbst regelt die neue Bestimmung des § 26 a WEG. Hiernach gilt als zertifiziert und darf sich auch so bezeichnen, wer eine entsprechende Prüfung vor der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt hat. Näheres hierzu muss allerdings das zuständige Bundesministerium für Justiz noch in einer Rechtsverordnung regeln.
Es bestehen zwei Übergangsvorschriften.
§ 26 a WEG ist gemäß § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG erst ab dem 1.12.2022 anwendbar, bis zu diesem Zeitpunkt können somit auch noch neue Verwaltungsverpflichtungen eingegangen werden, auch wenn noch keine Zertifizierung vorliegt.
Bestehende Verwaltungsverträge werden mit einer weiteren Übergangsvorschrift geschützt. Verwalter, die bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Reform des WEG-Gesetzes am 1.12.2020 in Gemeinschaften bestellt sind, gelten gemäß § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG für den Zeitraum bis zum 1.6.2024 gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifizierte Verwalter.
Mehr zum Thema finden Sie in dem Artikel Zertifizierter Verwalter im WEG-Recht.
Abberufung des Verwalters vereinfacht
Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann mit der Reform der Verwalter jederzeit und ohne nähere Begründung abberufen werden. § 26 Abs. 5 WEG sieht weiter vor, dass hiervon abweichende Regelungen in Verwalterverträgen unwirksam sind. Folglich ist es auch nicht mehr möglich, – wie dies zahlreiche Verwalterverträge heute noch vorsehen – die Abberufungsmöglichkeit auf einen „wichtigen Grund“ zu beschränken.
Durch die fehlende Gleichstellung zwischen Bestellung des Verwalters im Beschlusswege und Abschluss des Verwaltervertrages (sogenannte Trennungstheorie) ist es in der Vergangenheit immer wieder dazu gekommen, dass Verwalter trotz wirksamer Abberufung angesichts unterbliebener, oder nicht rechtzeitiger, Kündigung des Verwaltervertrages noch Honorare geltend machen konnten.
Auch dies soll in Zukunft nicht mehr möglich sein. Deshalb die Regelung in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach Abberufung endet. Damit bedarf es keiner Kündigung des Verwaltervertrages, da die Beendigung kraft Gesetzes eintritt. Unberührt bleibt selbstverständlich die Möglichkeit, den Verwaltervertrag mit kürzerer Frist oder aber außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen. Auch vertragliche Vereinbarungen, die die Kündigungsfrist verkürzen, bleiben wirksam.
Anfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft
Durch die WEG-Reform werden auch die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen verändert.
Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich derartige Klagen folgerichtig gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft selbst und nicht mehr wie bisher gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
Dem Verwalter wird in § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG auferlegt, den Wohnungseigentümern eine Klageerhebung unverzüglich mitzuteilen.
Keine Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters mehr
Das neue Gesetz sieht die Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten nicht mehr vor. Der hierfür einschlägige § 49 Abs. 2 WEG, der es den Gerichten ermöglicht die dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten aufzuerlegen, ist ersatzlos gestrichen worden.
In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.
Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch
Beschlüsse, die auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, bedürfen künftig gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG der Eintragung in das Grundbuch, um Wirkung auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu entfalten.
Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel, also etwa solche zur Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, bedürfen hingegen nicht der Eintragung ins Grundbuch.
Für Altbeschlüsse bestehen Übergangsfristen. Aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasste Beschlüsse, die vor Inkrafttreten der Reform am 1.12.2020 gefasst wurden, bedürfen ebenfalls der Eintragung ins Grundbuch, um Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu entfalten. Insoweit räumt der Gesetzgeber allerdings eine großzügige Frist bis zum 31.12.2025 ein.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht gemäß § 9 a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit dem Anlegen der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher. Dies gilt nunmehr auch für rel="noopener noreferrer nofollow" jene Fälle, in denen der alleinige Eigentümer eines Grundstücks eine Aufteilung gem. § 8 WEG vornimmt.
Der Gesetzgeber führt damit faktisch die „Ein-Personen-Gemeinschaft“ ein. Die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ wird hierdurch obsolet. Stattdessen kommen die Vorschriften über die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher uneingeschränkt zur Anwendung.
Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die Wohnungseigentümergemeinschaft hierdurch insbesondere in die Lage versetzt werden, frühzeitig Verträge mit Dritten (etwa Dienstleistungs-, Versorgungsverträge) abschließen zu können, ohne dass es einer späteren Überleitung solcher Verträge vom aufteilenden Eigentümer auf die Gemeinschaft bedarf.
Ab diesem Zeitpunkt können in der „Ein-Personen-Gemeinschaft“ Beschlüsse gefasst werden, insbesondere auch zur Bestellung des Verwalters. Durch die Anerkennung der Ein-Personen-Gemeinschaft entfällt das Bedürfnis des aufteilenden Eigentümers, die erste Verwalterbestellung bereits in der Teilungserklärung vorzunehmen.
Die Rechtsfigur des „werdenden Wohnungseigentümers“ wurde in § 8 Abs. 3 WEG kodifiziert. Ein Wohnungseigentümer gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald er einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
Erweiterung Sondereigentumsfähigkeit
Bisher war es nur möglich Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen zu erlangen. Lediglich bezüglich (Tief-)Garagenstellplätzen war eine Ausnahme zugelassen.
§ 3 Abs. 2 WEG sieht nun vor, dass das Sondereigentum sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes erstrecken kann, sofern die Wohnung weiterhin wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Ferner gelten sämtliche Stellplätze – mithin auch Außenstellplätze – als Raum und sind damit sonderrechtsfähig.
Terrassen, Gärten und Stellplätze können nach der WEG-Reform als Sondereigentum gelten. In diesem Fall muss lediglich der jeweilige Sondereigentümer die Instandhaltungsmaßnahmen bezahlen. Bis zur Reform konnten an diesen Flächen lediglich Sondernutzungsrechte begründet werden, sodass diese im Gemeinschaftseigentum verblieben. Eine weitere wichtige Folge ergibt sich für die Stellplätze gem. § 3 Abs. 3 WEG: Mit der WEG-Reform können nun auch Dritte, die gerade nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, das Sondereigentum an einem Stellplatz erwerben.
Inhalt und Gegenstand der Jahresabrechnung
Auch im Bereich von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnnung ergeben sich durch die Reform erhebliche Änderungen.
Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan sind nur noch die zu leistenden Hausgeldvorschüsse. Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung sind in Zukunft nur noch die zu leistenden Nachschüsse oder Rückforderungen.
Die Rechenwerke selbst, also der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung sein.
Weil die Jahresabrechnung letztendlich die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, ist Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Abrechnungsspitze, somit also der Saldo aus den auf Grundlage des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen zu leistenden Vorschüssen und den tatsächlich auf die jeweilige Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten.
Im Fall einer positiven Abrechnungsspitze kann eine Auszahlung des Anpassungsbetrags lediglich dann erfolgen, wenn keine Hausgeldrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen. Denn nach wie vor wirkt die Jahresabrechnung anspruchsbegründend nur hinsichtlich der die kalkulierten Vorschüsse übersteigenden Nachschüsse.
Obwohl grundsätzlich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung nach § 28 WEG sind, und eine Anfechtungsklage auch dann keinen Erfolg haben sollte, wenn Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung mangelhaft sind, soweit sich die Mängel nicht auf die jeweilige Zahllast der Wohnungseigentümer auswirkt, besteht die Pflicht des Verwalters zur Erstellung ordnungsmäßiger Wirtschaftspläne (vgl. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG) und Jahresabrechnungen (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG) natürlich weiter fort.
Diese Verpflichtung kann im Notfall durch eine Leistungsklage von einzelnen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgesetzt werden.
Nach § 28 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer weiterhin die Beschlusskompetenz, Art und Weise von Zahlungen und ihrer Fälligkeit zu regeln. So kann weiterhin insbesondere die Teilnahme am Lastschriftverfahren und ein Verbot von Sammelüberweisungen beschlossen werden.
Außerdem ist der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG in Zukunft verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser soll die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten.
Die Instandshaltungsrückstellung oder Instandhaltungsrücklage soll den neuen Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern tatsächlich verfügbares Vermögen handelt.
Entziehung des Wohnungseigentums
Mit der Reform des WEG-Rechts wurden die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums ebenfalls angepasst und sind nunmehr in § 17 WEG zu finden. So ist in § 17 Abs. 2 WEG allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
Wesentliche Änderungen dürften an dieser Stelle nicht zu erwarten sein.
Eine Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen , die noch im Entwurf vorgesehen war, enthält die endgültige Fassung des neuen WEG nicht. Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten die Wohnungseigentümer die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Diese Idee hat letztendlich keinen Eingang in das Gesetz gefunden.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht war ein weiteres Anliegen der großen Reform des WEG-Rechts.
Mieter von Sondereigentumseinheiten sind nunmehr ausdrücklich gemäß § 15 WEG verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vor. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter nunmehr gemäß § 556 a Abs. 3 BGB die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich. Bisher galt gegenüber dem Mieter ein anderer Verteilungsschlüssel, mietrechtlich ist die Wohnfläche maßgeblich. Dagegen sieht das WEG-Recht grundsätzlich eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor.
Weiterführende Informationen
- Gesetzesentwurf der Bundesregierung Wohnungseigentums- und Modernisierungsgesetz (WEModG). Der Entwurf kann als PDF auf den Seiten des Bundesjustizministeriums kostenlos heruntergeladen werden.
- Synopse zur WEG-Reform 2020 vom Deubner Verlag. Auch der Deubner Verlag stellt eine gut lesbare Synopse zur Verfügung. Auch hier handelt es sich noch um den Referentenentwurf. Der Download des PDFs ist kostenlos, allerdings wird eine Emailadresse abgefragt.
- Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins zum Referentenentwurf für das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG). Der Deutsche Anwaltsverein hat eine umfangreiche Stellungnahme erarbeitet, die als kostenloses PDF zum Download bereitsteht.
Mehr zum Thema WEG-Recht finden Sie auch auf unserer Website in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht.
Mehr zum Autor Rechtsanwalt Martin Liebert finden Sie unter RA Martin Liebert.
