Zertifizierter Verwalter im Wohnungseigentumsrecht
Der zertifizierte Verwalter kommt später
Die WEG-Reform 2020 hat in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG den zertifizierten Verwalter eingeführt (alle Änderungen der WEG-Reform 2020). Nach dieser Vorschrift können Wohnungseigentümer als Bestandteil der ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26 a WEG verlangen.
Ursprünglich sollte dieser Anspruch der Wohnungseigentümer ab dem 01.12.2022 bestehen.
Wann kommt der zertifizierte Verwalter? Ihre Anwälte für Wohnungseigentumsrecht (WEG) in Berlin & Brandenburg
Nun hat der Gesetzgeber diese Frist um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben. Einer entsprechenden Änderung von § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat der Bundestag am 22.9.2022 zugestimmt. Zur Begründung der Verschiebung heißt es, es sei nicht möglich, alle Verwalter, die die Prüfung ablegen wollen, bis zum Stichtag zu prüfen. Eine Verschiebung um ein Jahr soll die Situation entzerren.
Wer ist Zertifizierter Verwalter?
Zertifizierter Verwalter kann sich nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter für notwendig erachtet werden.
In § 26 a Abs. 1 WEG steht dazu folgendes:
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Näheres zu der Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sowie Ausnahmen sind in einer Rechtsverordnung, der ZertVerwV, geregelt. Die Verordnung ist am 17.12.2021 in Kraft getreten.
Ein Arbeitskreis des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) hat einen Rahmenplan erarbeitet, der als Grundlage für die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und Vorbereitungsseminaren dienen soll.
Der Plan, der am 15.3.2022 veröffentlicht wurde, enthält unter anderem Empfehlungen zur Gewichtung der Themen im Rahmen der Prüfungsvorbereitung. So sind 10 Unterrichtseinheiten für die Grundlagen der Immobilienwirtschaft vorgesehen, 60 für die rechtlichen Grundlagen, 20 für die kaufmännischen Grundlagen und 30 für die technischen Grundlagen.
Hier finden Sie den Rahmenplan des DIHK zur Prüfung zum Zertifizierten Verwalter
Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist ordnungsmäßige Verwaltung
Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters seit der WEG Reform 2020 ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Damit hat jeder Sondereigentümer nunmehr das Recht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.
Mit anderen Worten:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss auf Verlangen auch nur eines Sondereigentümers die Bestellung eines zertifizierten Verwalters beschließen.
Denn jeder einzelne Miteigentümer hat gegenüber der WEG einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung der Gemeinschaft.
Die in § 19 Abs. 2 WEG aufgeführten Bereiche definieren nicht abschließend, was das Wohnungseigentumsgesetz als ordnungsmäßige Verwaltung ansieht. Aber der Gesetzgeber hat diesen Aspekten eine so große Bedeutung beigemessen, dass er sie explizit aufgezählt hat.
Verordnung über Zertifizierung von Verwaltern
Wer sich als zertifizierten Verwalter bezeichnen darf, ergibt sich ausdrücklich aus der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).
Nach § 26 Abs. 2 S. 2 Nr. 4 WEG durfte in der ZertVerwV auch geregelt werden, welche Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind.
Gemäß § 7 ZertVerwV ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer:
- Die Befähigung zum Richteramt;
- Eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft;
- Einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder;
- Einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt besitzt.
Hintergrund der Einführung des zertifizierten Verwalters
Die Berufsverbände der Immobilienwirtschaft und viele Fachleute hatten seit Jahren darauf gedrängt, für Verwalter bundeseinheitliche Qualitätskriterien gesetzlich zu verankern – und damit das Berufsbild der Verwalter zu stärken.
Der Gesetzgeber hat dieser Forderung nun im Zuge der WEG-Reform 2020 Rechnung getragen und den Rechtsanspruch von Wohnungseigentümer verankert, die Verwaltung an eine sach- und fachkundige Person zu übertragen.
Die Einführung dieser Qualitätssicherungsmaßnahme für WEG-Verwalter stellt eine Stärkung des Verbraucherschutzes dar und ist auch vor dem Hintergrund der erweiterten Befugnisse von WEG-Verwaltern zu sehen, die mit der WEG-Novelle einhergegangen sind.
Ausnahmen für kleine WEGs in Eigenverwaltung
Ausnahmen bestehen für kleine Eigentümergemeinschaften mit nicht mehr als acht Sondereigentumseinheiten unter folgenden Voraussetzungen, die kumulativ vorliegen müssen:
- Besteht eine Eigentümergemeinschaft aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten,
- und wurde ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt,
- kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann von den Wohnungseigentümern verlangt werden, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer (vgl. hierzu § 25 Abs. 2 WEG) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordert.
Kleine WEGs können also der Verpflichtung einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, dann umgehen, wenn sie einen Miteigentümer als Verwalter einsetzen und keine signifikant große Gruppe innerhalb der Miteigentümer einen zertifizierten Verwalter fordert.
Übergangsfrist für schon bestellte Verwalter
Verwalter, die bereits vor dem 01.12.2020 für Wohnungseigentumsgemeinschaften tätig waren, gelten nach § 48 Abs. 4 WEG bis zum 01.06.2024 gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifiziert. Damit ist eine 3 1/2-jährige Übergangsregelung getroffen worden.
Ab dem 01.12.2023 wird allerdings dann nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
Weiterbildungspflicht besteht auch für zertifizierte Verwalter
Schon seit 2018 besteht eine Fortbildungsverpflichtung für Immobilienverwalter.
Danach müssen Verwalter von Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung besuchen.
Die Weiterbildungsverpflichtung, die in der Gewerbeordnung (§ 34c GewO) verankert ist, fungiert als wichtiger Baustein der Qualitätssicherungsmaßnahmen für Verwalter und kann durch das IHK-Zertifikat zum „zertifizierten Verwalter“ nicht ersetzt werden.
Die Zertifizierung hat daher keinen Einfluss auf die Weiterbildungsverpflichtung, auch ein zertifizierter Verwalter muss 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren erbringen.
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